Московские квартиры дешевеют

В начале года на рынке аренды столичного жилья предложение существенно превышает спрос — сегодня можно выбирать и торговаться. Но резкого падения аналитики не ждут, хотя и считают, что цены на московские квартиры все равно завышены.

В городе ходят слухи, что в связи с глубоким падением рубля, цены на съемные квартиры в Москве рухнули, и приличную квартиру в доступном районе можно снять сегодня буквально за копейки.

Однако все опрошенные МОСЛЕНТОЙ эксперты — риелторы, аналитики рынка недвижимости и те, кто пытается эти дешевые и прекрасные квартиры найти, — свидетельствуют о том, что оптимизм этот несколько преувеличен.

В первые недели нового года никаких резких изменений на рынке аренды столичной недвижимости не произошло. По наблюдениям риелторов, в январе наблюдается традиционный для этого времени года спад.

«Январь традиционно мертвый месяц на рынке аренды, в этом году он не явился исключением — по сравнению с осенью 2015 года цены просели процентов на десять, но это нормальная коррекция с учетом сезона, не связанная ни с курсом рубля, ни с ценами на нефть», — рассказал МОСЛЕНТЕ Павел Дрига, начальник отдела аренды компании «Азбука жилья», отделение Белорусское.

Он также пояснил, что на адекватно оцененные объекты спрос есть. Адекватная цена, по его наблюдениям, начинается сегодня в Москве от 30 тысяч рублей за нормальную однокомнатную квартиру в приличном районе.

«Можно, конечно, и за 20 найти, но это будет клоповник, мы с такими квартирами не советуем даже связываться», — подчеркнул эксперт.

По его ощущениям, в ближайшее время арендная ставка существенно меняться не будет. С одной стороны, сегодня — это рынок арендатора, он диктует условия. Предложения сейчас существенно превышают спрос, и тенденция эта будет нарастать. Поэтому повышать цены или назначать их в валютном эквиваленте те, кто сдает квартиру, конечно, не будут.

Но и падения не произойдет, на цены будет давить инфляция: все дорожает. Сегодня торг ведется в пределах одной-двух тысяч в месяц — больше арендодатель не уступит. Поскольку для большинства из них сдача квартиры — важный доход, несколько тысяч при относительно небольшой сумме оказываются существенны.

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, согласна с коллегой: «Серьезное снижение цен сегодня маловероятно. Думаю, что адекватная коррекция арендной ставки конкретных вариантов возможна при том, что будет сохранен ее усредненный размер в 30 тысяч рублей за однокомнатную квартиру».

По ее оценкам, «при сохранении текущего курса валют и отсутствии дальнейшего падения цен на нефть, сложившая ситуация сохранится в течение ближайшего полугодия».

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», объяснил МОСЛЕНТЕ: то, что происходит сейчас на рынке московской недвижимости, берет начало в 2014 году, когда были введены санкции, рубль начал падение.

Первым сдался бастион дорогого жилья, который держится обычно дольше эконом-класса, поскольку владельцы дорогих квартир могут себе позволить месяцами ждать своего клиента. Но в 2014-м иностранцы стали сворачивать бизнес в Москве и уезжать, ждать некого.

Доходы местного населения тоже резко упали, люди не в силах платить по 50-60 тысяч рублей ежемесячно за жилье, они начали искать более дешевые варианты, а владельцы — снижать цены.

В тот же момент на рынке появилось множество инвестиционных квартир, которые в «жирные» годы покупали про запас и не собирались сдавать. «Они раньше кушать не просили, а теперь оказалось, что надо платить налог по кадастровой стоимости, коммуналку и прочее. Чтобы оправдать содержание, владельцы быстро сделали ремонт и стали сдавать их в аренду», — объясняет Сергей Жарков.

Павел Дрига из компании «Азбука жилья» добавил также, что в 2014 году из Москвы уехало много рабочих из Средней Азии, из-за этого освободилась масса дешевых квартир.

«Инвестиционные покупки недвижимости сегодня фактически сведены к нулю. Выгодно продать квартиру также крайне сложно. Поэтому собственники уже имеющегося объекта стараются сдать его в аренду», — добавляет Оксана Полякова из ИНКОМ-Недвижимости.

Сейчас для тех, кто снимает квартиру в Москве, как будто бы настали, наконец, золотые времена: можно ходить и выбирать за несколько сот евро жилье в приличном районе, хоть с евроремонтом, хоть без. Однако, это не совсем так.

Например, москвичка Инна уже несколько месяцев ищет однокомнатную квартиру в районе Новослободской, она готова за нее заплатить до 35 тысяч рублей. Но выяснилось, что никто особенно не старается угодить такому арендатору. В одной квартире потолок был весь в подтеках, а хозяин отказался сделать даже косметический ремонт.

«Была еще квартира, однушка, полная антикварной мебели — в единственной комнате стояли гигантский сервант, шкаф и зеркало-убийца ростом метра два. Вот они втроем занимали примерно три четверти единственной комнаты, — рассказала Инна. — Остальное пространство занимал диван, который покупали для предыдущих жильцов. Человек с доверенностью от хозяина объяснил, что тот живет в Штатах, а квартиру купил специально, чтобы мебель хранить. Собственно, главным условием съема этой квартиры за 30 тысяч в месяц было сохранение мебели. Что не только неудобно, но и страшно — может, она ворованная».

Инна отметила, что зато агентства стали теперь снижать свои проценты — берут часто не 100 процентов от ежемесячной стоимости, как раньше, а половину.

Несмотря на то, что цены на московские квартиры за несколько лет упали едва ли не в полтора раза, по общему мнению аналитиков, они все равно остаются переоцененными, особенно если учитывать соотношение цены и качества.

«За 500 евро можно снять квартиру практически в любой европейской столице, но совсем другого качества. У нас качественного жилья очень мало, и планка «приличности» значительно ниже, чем на Западе», — отмечает Павел Дрига.

Сергей Жарков добавляет: «В 2000-х годах рынок оказался перегрет максимально — в Москве недвижимость стоила, как в Нью-Йорке или Гонконге, при несопоставимом уровне комфорта жизни. Это были шальные деньги, которые текли в страну на подъеме экономики. А сейчас они закончились. Сегодня у нас в стране нет кризиса — это наша новая экономическая реальность, наступает отрезвление, надо понимать, что так будет теперь всегда. А остатки перегретости в недвижимости остались, но это чисто психологические явления».