«Идеальный магазин — на первом этаже соседнего дома»

С середины мая 2015 года решением мэра Москвы Сергея Собянина запрещено присоединять к нежилым помещениям на первых этажах домов пристройки. Теперь нельзя переоборудовать квартиру на первом этаже в офис или магазин, прорубив отдельный вход и соорудив крыльцо или тамбур. Постановление правительства Москвы не угрожает уже существующим заведениям, но станет препятствием для появления новых. МОСЛЕНТА поговорила со специалистами о том, чего ожидать представителям малого и среднего бизнеса.

Крыльцо и тамбур

В столичном департаменте городского имущества заверили: паниковать раньше времени не нужно, — о ликвидации всех торговых точек в жилых домах речь не идет. Закон обратной силы не имеет, и те крылечки, которые были установлены ранее, сносить не собираются.

«Изменения никак не повлияют на добросовестных предпринимателей. Если это с технической точки зрения адекватный проект и все изменения согласованы с остальными собственниками квартир в доме, то переводу жилого помещения в нежилое ничто не помешает. А если подаются подложные документы на перевод, то, естественно, закончить процедуру город не позволит, — рассказал заместитель руководителя департамента Иван Щербаков. — К тому же в проекте работ можно заложить минимальные изменения общего имущества жильцов: сделать один вход и лестницу, а не тамбур. В таком случае и жалоб от жильцов не будет, и перепланировка законна».

По словам представителей департамента городского имущества, эти меры исключат недобросовестную аренду. Пристроенный тамбур (площадь которого может достигать десяти метров) сдавали в аренду как «лишние» метры того же помещения, что противоречило закону.

«Были случаи, когда двухкомнатная квартира делилась на два нежилых помещения, и к каждому по проекту пристраивался девятиметровый тамбур, — добавил Щербаков. — Такие действия формально были законны, поэтому перевод утверждался. А потом перегородки демонтировались, и помещение предлагали арендовать как одно. Вместо законных десяти квадратов тамбур становился почти в два раза больше. Такая ситуация недопустима. Сейчас проанализированы жалобы жителей и практика злоупотреблений со стороны собственников, по итогам все это обобщено в соответствующие предложения».

Обычная лестница и отдельный вход в помещение не занимают дополнительных «квадратов», и о том, чтобы запрещать их, речи не идет. Однако, по словам специалистов, согласовать проект, в котором удастся ограничиться одной лишь лестницей, может быть сложно с точки зрения архитектуры. А москвичам необходимо помнить: появление магазина с ними согласовывать не обязаны.

«Непосредственно для перевода помещения в нежилой фонд согласия соседей не требуется, со своей квартирой на первом этаже человек волен делать что угодно, — объяснил МОСЛЕНТЕ Алексей Сенченко, представитель Мосжилинспекции. — Но вот для того чтобы каким-то образом использовать общую территорию — лестничную площадку, сами лестницы, фасад дома или придомовые территории, уже необходим протокол общего собрания собственников. Здесь есть свои нюансы: если делать отдельный вход в квартиру, не опираясь на цоколь — условно говоря, через окно, — то согласия не нужно. Но необходимо помнить, что речь идет не только о согласии, но и о безопасности потенциальной перепланировки. Часто жители дома боятся, что «оно рухнет!». Когда нам приносят пакет документов, мы оцениваем риски. Заключение Мосжилинспекции подается вместе с протоколом собрания собственников, которые должны быть не против этой перепланировки. То есть теоретически появление новых точек на первых этажах не запрещено, однако согласовать перепланировку, отвечающую новым требованиям, будет чрезвычайно сложно».

Впрочем, существующие магазины, кафе и офисы на первых этажах жилых домов тоже не застрахованы от неприятностей и проверок. В некоторых случаях собственники других квартир в доме заявляют, что решение о перепланировке первого этажа было принято без их согласия (протокол с общего собрания жильцов может быть подделан). Тогда дело разбирается в суде, который и решает судьбу и помещения, и предпринимателя, его занимавшего.

Шум и мусор

Жильцы домов, в которых расположены магазины и кафе шаговой доступности, часто жалуются на шум, мусор и неприятные запахи снизу.

«Шкурный интерес — вот первое, что решает этот вопрос. С точки зрения любого нормального москвича идеальный магазин — это магазин на первом этаже соседнего дома. Не своего, — поделился с МОСЛЕНТОЙ своими соображениями Сергей Ребров, эксперт организации предпринимателей «ОПОРА России». — Никто не хочет жить непосредственно над магазином. Особенно над мясным или рыбным. И говорить о перепланировке здесь, к сожалению, практически бессмысленно. Вентиляция закладывается на стадии проектирования, и жилая квартира просто не выдержит того, что требует магазин. И я могу сказать как житель: мне не хотелось бы, чтобы на первом этаже моего дома появлялись магазины. Но предпринимателей, конечно, невозможность открыть новую торговую точку огорчит».

Продавцы небольших продуктовых магазинов, впрочем, считают, что жалобы не разрушат их бизнес. «У нас есть пара нервных женщин, которые ругаются, что мы якобы громко разгружаем товар, — рассказали в «Продуктах» на улице Лескова, — хотя греметь нам объективно нечем. Но все равно: они жалуются, и при этом исправно приходят за покупками. Так что народ ходить будет, в этом мы не сомневаемся».

Согласно строительным нормам и правилам, на первых этажах жилых домов запрещено размещать специализированные рыбные магазины, точки по продаже химических товаров (из-за которых может возникать запах), а также предприятия, работающие после 23:00 и превышающие допустимый уровень шума. Это касается как магазинов, так и кафе и ресторанов.

Если магазин на первом этаже вызывает раздражение, жителям следует обращаться в Роспотребнадзор. Специалисты проверят чистоту, наличие запахов, насекомых, крыс и даже уровень шума. Если жалобы на магазин или кафе подтвердятся, его ждет закрытие.

Впрочем, с тем, что о нормальной вентиляции в жилых домах можно только мечтать, согласны не все специалисты. В этом МОСЛЕНТУ заверил Олег Сухотин, член правления Ассоциации предпринимателей быстрого питания: «Если место того стоит, то предприятие общественного питания не пожалеет никаких сил и денег на организацию вытяжки. Если дом в центре города, если туда ежедневно ходит обедать множество людей, если прибыль велика, то ресторатор в здравом уме никогда не будет игнорировать обоснованные жалобы жителей. Больше потеряет. Могу заверить, что экономить на санитарии никто не будет. Другое дело, что у всех людей разное обоняние. И если для кого-то работа этой самой вытяжки совершенно нормальна, то другой человек будет жаловаться на тошноту, даже если живет через дорогу. Вообще я могу сказать, что если заведение существует — значит, оно никому по-настоящему не мешает. Иначе сразу начинаются жалобы и разборки. Все вопросы стараемся решать спокойно, полюбовно. К тому же жильцы — это и есть главные клиенты. Причем спросом пользуются разные заведения, — кому-то принципиальна мода на ресторатора, а кому-то — возможность поесть около дома быстро, недорого и вкусно».

Лень и расстояние

Не только кафе и рестораны могут обосноваться на первом этаже. Часто помещения выкупают парикмахерские, частные клиники и туристические агентства. Для них введение нового запрета может оказаться серьезным ударом.

«Значительная часть всех наших офисов находится в жилых районах, на первых этажах. Правда, затрудняюсь сходу сказать, сколько среди них именно таких, что размещены в бывших квартирах, — поделился с МОСЛЕНТОЙ своими сомнениями Сергей Агафонов, гендиректор «Cети магазинов горящих путевок». — Но если в силу вступит подобное ограничение, для туристического бизнеса это будет проблема. Мы постоянно открываем новые точки и специально размещаем их так, чтобы люди могли забронировать поездку не отходя от дома. А так, может быть, кому-то и лень будет дойти».