Как узаконить перепланировку квартиры в Москве

Как говорят, ремонт нельзя закончить, можно только остановить. Но некоторые его виды еще и придется отыграть назад, вернув квартиру фактически к состоянию, в котором она была до начала работ. Это придется сделать, если в доме провели перепланировку, узаконить которую невозможно.

Все мы слышали про несущие стены, которые нельзя трогать ни в коем случае, но на этом, как показывает практика, познания в вопросе изменения самой конструкции квартиры часто заканчиваются. Иногда даже владельцы квартир с присоединенными к жилому помещению балконами не знают, что сделали именно перепланировку, причем незаконную.

Разберемся для начала с терминами. Изначальная планировка квартиры — расположение стен, перегородок, оконных и дверных проемов внутри помещения, утвержденное застройщиком еще до начала строительства многоквартирного дома. На плане также указывается место вывода коммуникаций — водопроводных труб под раковину на кухне, а также в санузле, труб газоснабжения, если оно есть в квартире, и так далее. Уже на момент сдачи дома в эксплуатацию к этому прикладывается план разведения электропроводки.

Перепланировка квартиры — это любые изменения в изначальном плане жилого помещения. Снос внутренней перегородки между кухней и комнатой, расширение или сужение санузла, установка дополнительной внутренней стены, чтобы из одного большого помещения сделать два поменьше, и даже остекление балкона — все это является перепланировкой и должно быть либо согласовано, либо узаконено.

Эти два термина путают довольно часто, потому как в разговорной речи они употребляются как синонимы. Но согласование и узаконивание перепланировки — два принципиально разных процесса.

Их основное отличие — момент, когда собственник жилья сообщает компетентным органам о том, что принял решение видоизменить свою квартиру. Согласовывать перепланировку нужно еще до начала ремонта. Процесс получится небыстрым и довольно затратным, зато в итоге вы будете точно знать, стоит ли делать задуманную перепланировку, возможны ли проблемы и как это отразится на квартире в том случае, если вы решите ее продать.

Узаконивать придется уже сделанную перепланировку. И здесь возможны сюрпризы. Передвинутая еще при дедушке стеночка, которую теперь нужно внести в техпаспорт БТИ, может оказаться совсем не там, где надо, и вместо оформления бумаг придется заниматься ее сносом и возвращением в изначальное положение.

Разберемся сначала с процессом согласования. В столице желательно заранее согласовывать вообще любую перепланировку, впрочем, так лучше поступать везде. В зависимости от региона могут быть нюансы, но принципиально ничего не меняется.

Предварительное согласование точно должны пройти любые изменения, если они касаются несущих стен в вашей квартире. Неважно, хотите ли вы просто передвинуть дверной проем на пару сантиметров в сторону или как-то еще изменить само их устройство, без разрешения за это лучше не браться.

То же самое касается сноса перегородок или их установки, чтобы, к примеру, сделать вместо отдельных кухни и комнаты кухню-гостиную или разделить на пару комнат большое помещение.

Также придется пройти процедуру согласования, если вы решили установить теплые полы в доме с деревянными перекрытиями. А если вам повезло жить в здании, признанном объектом культурного наследия, то разрешение придется получать буквально на все.

Полный список работ, которые нужно согласовать с Мосжилинспекцией еще до начала ремонта, можно посмотреть здесь.

В первую очередь вам нужен проект перепланировки. Нарисовать от руки его не получится — разработкой должны заниматься профессионалы. Все требования к проектной документации можно узнать по ссылке, но остановимся отдельно на самых главных.

Конечно, можно поискать дизайнера или инженера-строителя с помощью сервиса бесплатных или платных объявлений, но частные услуги по составлению проектов перепланировки квартир — просто трата времени и денег. Для того чтобы Мосжилинспекция приняла вашу задумку на рассмотрение, придется обратиться в проектную организацию — саморегулируемую (СРО).

Информацию о подходящих компаниях можно найти в сети. И лучше сразу же подготовиться к довольно крупным тратам. Средняя стоимость разработки проектов перепланировок в Москве составляет 100-120 тысяч рублей. С вами будут работать и дизайнеры, и инженеры-строители. Также стоит заранее продумать, как именно вы сами хотели бы изменить свою квартиру. Если верить отзывам москвичей, велик шанс встретиться с профессиональным, но довольно равнодушным специалистом. Болеть за ваш дом так, как вы, он точно не будет.

Следующий шаг — самый сложный. Нужно подать документы в Мосжилинспекцию и получить разрешение на реализацию вашего проекта. Список документов довольно объемный. Помимо заявления, а также документов, подтверждающих, что вы планируете менять что-то в помещении, которое принадлежит вам на правах собственности, потребуется его техпаспорт, проект, а иногда и дополнительные документы, если, к примеру, ваш проект подразумевает использование части помещений, находящихся в общедомовой собственности.

При этом сделать перепланировку в квартире можно даже в том случае, если вы не собственник, а ответственный квартиросъемщик, и помещение предоставлено вам безвозмездно из городского жилфонда. Но в этом случае необходимо получить согласие всех прописанных в квартире совершеннолетних членов семьи.

Если Мосжилинспекция, рассмотрев проект и все документы, пришла к выводу, что ваша перепланировка возможна, остается только сделать ремонт, получить акт выполненных работ и поменять техпаспорт жилого помещения.

Если планировку сначала сделали, а узаконивать решили постфактум, ситуация чуть сложнее. Для того чтобы правильно оценить масштабы изменений, лучше тоже обратиться за помощью к профессионалам. Специалист организации, занимающейся узакониванием перепланировок, сможет вынести верное заключение и о проведенных работах, и о возможности внести их в техпаспорт.

Кстати, техпаспорт, как план и экспликация, вам тоже понадобится. Нужно будет сравнить, что было в квартире до ремонта и что стало с конструкциями после. Так что приготовить все необходимые бумаги нужно накануне визита специалиста к вам домой.

Как правило, не возникает проблем с узакониванием сноса межкомнатных перегородок, которые не являются несущими. Да, лучше согласовывать их заранее, но и после ремонта это не грозит неприятностями. Также можно менять местами части санузлов в их изначальных пределах, то есть если вы поменяете местами ванную и унитаз, большого вреда не будет. То же самое правило работает относительно перемещений газовой плиты или раковины в пределах кухни.

Самое простое — аннулирование встроенной мебели, если она изначально была в квартире по проекту застройщика. Как правило, ее наличие или отсутствие ни на что не влияет. Не возникает вопросов и при легализации заделанных проходов в несущих стенах.

Во-первых, вам потребуются все бумаги, подтверждающие ваше право собственности или право безвозмездного пользования квартирой. Во-вторых, нужно будет заказать в БТИ новый техпаспорт жилого помещения со всей сопутствующей документацией. Также пригодится справка из СЭС.

Без проекта в данном случае не обойтись. Вам все равно понадобится специалист, которые его сделает с соблюдением всех правил, которые выдвигает законодательство. В данном случае это будет уже заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Собственно, именно этим и будет заниматься специалист, которого вы пригласите для оценки уже проведенного ремонта.

После того как документы будут собраны, нужно подать заявление на узаконивание. Сделать это можно на портале мэра и правительства Москвы. После этого в квартиру приедет представитель Мосжилинспекции, чтобы сверить реальность с заключением специалиста.

Если все в порядке, то в течение десяти дней вы получите акт о завершенной перепланировке.

Некоторые бюрократические процедуры стоят немногим меньше самого ремонта. Стоимость проекта перепланировки варьируется в пределах 100 тысяч рублей, но это еще не все затраты.

Чтобы подготовить проект для БТИ, понадобится заплатить еще 30-40 тысяч рублей. Примерно столько же будет стоить подготовка документов для узаконивания уже проведенной перепланировки.

Небесплатно достанется и новый техпаспорт. Он обойдется москвичам в 10 тысяч рублей.

Московские власти, руководствуясь федеральным законодательством и существующими в России строительными нормами, приводят перечень работ, согласовать которые не получится. Как правило, такие перепланировки банально опасны и для владельцев конкретной квартиры, и для всего дома в целом.

Так, в Москве не получится законно расширить санузел за счет территории кухни. Но если вы решили присоединить к вашей ванной кусочек коридора, это может быть допустимым.

Переносить санузлы нельзя. Грубо говоря, если выяснится, вы теперь принимаете душ прямо над спальней или детской ваших соседей снизу, это будет грубое нарушение, за которое придется отвечать.

Сегодня никто не разрешит менять фасад здания. Обычные окна нельзя превращать в панорамные — и наоборот. У каждого жилкомплекса есть проектный внешний вид: форма всех элементов, цветовые решения. И все эти нюансы жильцы должны соблюдать. Проблемы могут возникнуть, например, в том случае, если по проекту в вашем доме должны быть темные рамы для остекления балконов, а вы заменили их на белые или зеленые.

Расширить жилплощадь за счет коридора в подъезде тоже не выйдет. Теплые полы, подключенные к центральному отоплению, проверку Мосжилинспекции также не пройдут.

И самое важное — присоединенный к жилой комнате балкон, куда вынесено отопление, никто не согласует и не узаконит. Это довольно модное интерьерное решение, но оно незаконно.

То же самое касается так называемых пристроек. Они очень популярны в южных регионах России, но в последние годы стали появляться и в Москве. Этот вид перепланировки, как правило, производят собственники квартир на первом этаже: рядом с внешней стеной появляется кирпичный «нарост», дополнительно расширяющий площадь жилья и явно не имеющий отношения к изначальному проекту здания.

Если получилось узаконить уже проведенную перепланировку, ни о каких сроках речи не идет. Квартира просто меняет техпаспорт и существует в своем обновленном виде, пока владельцы не решат изменить в ней что-то еще.

Что же касается согласования, то на реализацию проекта действительно выделяется определенное время. Решение о согласовании выносится в течение 20 рабочих дней. Если речь идет об объектах культурного наследия, этот срок увеличивается еще на десять дней.

Но как только вы получите разрешение на проведение работ, запустится обратный отсчет. Провести ремонт, а потом и получить акт о завершенной перепланировке вы должны в течение 18 месяцев. Если не уложитесь, придется начинать заново.

Во-первых, если перепланировка будет совершена незаконно, придется ответить за это рублем. Решение об этом также будет принимать Мосжилинспекция. Если она обнаружит незаконную перепланировку, ее представители приедут в квартиру и оценят ситуацию с точки зрения соответствия документации БТИ. Если будут зафиксированы нарушения, собственников оштрафуют.

При этом штрафы относительно небольшие. Как правило, в пределах 2,5 тысячи рублей для граждан и 5 тысяч рублей для должностных лиц. А вот лица юридические могут быть наказаны и на 50 тысяч рублей.

Но все зависит от ситуации. В отдельных случаях штрафы могут быть значительно крупнее. При этом, скорее всего, Мосжилинспекция принудит собственника вернуть квартиру к изначальному состоянию, а это значительно большие расходы.