Разочарованные продавцы

По данным ИНКОМ-Недвижимость, на московском вторичном рынке жилья укрепляется тенденция последовательного сокращения общего объема предложения. При этом, по оценкам экспертов, не менее 40 процентов закрываемых лотов — так и не проданные объекты, владельцы которых приняли решение снять их с продажи, осознав невозможность реализовать жилплощадь в текущих рыночных условиях в соответствии со своими ожиданиями.

Синдром разочарованного продавца

В компании такое поведение собственников квалифицируют как «синдром разочарованного продавца» — явление, которое начало формироваться в сегменте столичной «вторички» во второй половине прошлого года и к настоящему времени получило массовое распространение.

Данная динамика контрастирует с конъюнктурой кризисного рынка второй половины 2008-го – 2009 годов, когда сокращение спроса привело к накоплению экспонируемого жилья (плюс 25,4 процентов с сентября 2008-го по декабрь 2009-го). В дальнейшем по мере стабилизации рынка и увеличения покупательской активности преимущественно наблюдался прирост предложения, и в ноябре 2010 года был зафиксирован максимальный показатель за всю историю систематических наблюдений в компании (с 2005 года): 57 534 объектов — на 41,7 процента больше, чем в настоящее время (33 547 объектов).

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что сегодня ценовые требования продавцов в рассматриваемом сегменте рынка превышают ожидания покупателей в среднем на 25 процентов, притом что «нормативный» показатель, позволяющий сторонам договариваться и проводить операции купли-продажи, — не более 10 процентов. В нынешней ситуации компромисс часто становится невозможным: по оценкам экспертов компании, примерно 70 процентов собственников, выходящих сейчас на рынок, имеют завышенные запросы в отношении стоимости своей жилплощади и твердую решимость «не сдаться» — продать объект, ориентируясь на субъективные ожидания, а не на объективные возможности.

В условиях сохраняющегося сниженного спроса подобная категоричность — надежный способ избавить себя от просмотров и необходимости подписания договора купли-продажи. Срок экспозиции переоцененных объектов стремится к бесконечности, продажа недвижимости растягивается на неопределенный срок, а собственно жилплощадь ложится мертвым грузом в общей «копилке» предложения.

Резкое несоответствие запросов части продавцов рыночным реалиям в сочетании с неготовностью людей к компромиссам привели к формированию новой тенденции — профессиональные участники рынка стали более избирательно относиться к заключению договоров на оказание услуг с такими клиентами.

«До определенного времени позиция агента, согласившегося заниматься продажей объекта, переоцененного заказчиком риэлторских услуг, была более-менее оправданна: положительная динамика рынка позволяла «дотянуться» до требований клиента не сегодня, так завтра.

Однако нынешняя ситуация не оставляет надежд на «светлое будущее» — профессиональные участники рынка прогнозируют дальнейшее «сползание» цен как минимум в ближайшие два года и не ожидают в обозримой перспективе их возвращения к докризисному уровню. Как следствие, нет желания и возможностей тратить человеческие, временные и материальные ресурсы на заведомо неисполнимые задачи.

Итогом стало то, что профессиональные риэлторы перестали заключать «нереальные» договоры — на условиях, неадекватных текущим рыночным реалиям», — описывает ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Подтверждением сказанного является, в том числе, статистика компании. В настоящее время отмечается сокращение объема эксклюзивных объектов в портфеле ИНКОМ-Недвижимость (рисунок 1), что лишь отчасти объясняется общей отрицательной динамикой по данному показателю.

В значительной мере данное снижение — результат рациональной политики компании в отношении заключения договоров на оказание услуг, гарантирующей клиенту исполнение обязательств и исключающей безответственную поддержку иллюзий.

Поиски баланса

Вследствие такой оптимизации подхода к сотрудничеству со стороны представителей профессионального сообщества на рынке увеличилось количество продавцов, пытающихся самостоятельно реализовать свои переоцененные объекты. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, за последний год количество таких «охотников за удачей» возросло примерно на 15 процентов. По наблюдениям, за редким исключением почти все они в попытках «дотянуться до журавля в небе» ожидаемо терпят неудачу и либо (повторно) обращаются в риэлторскую компанию, скорректировав запросы, либо уходят с рынка.

В контексте описанной тенденции любопытной является другая крайность: в ИНКОМ-Недвижимость отмечают также заметное увеличение доли покупателей, выдвигающих продавцам требования, которые не соответствуют реальной ценовой конъюнктуре. По оценкам компании, таковых сегодня — около 30 процентов. В сущности, в этом случае речь тоже идет о переоценке, но уже не квартиры, а собственной значимости как участника рынка.

«Приведу конкретный пример. Двухкомнатная квартира на Кутузовском проспекте, в “сталинском” доме, меблированная, после ремонта предлагается к продаже за вполне “рыночные” 16 миллионов рублей. На просмотр приходит человек, заявляет, что берет ее за 10 миллионов, и удивляется, почему продавец не бежит за шампанским», — рассказывает Сергей Шлома.

Такое поведение покупателей объясняется практикой массового дисконта на сегодняшнем кризисном рынке. Последнее обновление статистики в этом плане лишь подтвердило, что продажи без торга сегодня — исключение в общем правиле. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 88 процентов объектов, реализованных в июле, были проданы со скидкой.

Однако в данном случае существенной является величина дисконта — в среднем 9,1 процента. Эксперты обращают внимание, что расчет покупателя на беспрецедентные скидки (следствие, с одной стороны, знания особенностей рынка, а с другой — злоупотребления выгодным для себя положением) оказывается в итоге ошибочным по двум обстоятельствам.

Первое: за единичными исключениями продавцы не пойдут на резкое снижение цен и предпочтут отказаться от продажи, нежели принять заведомо кабальные для себя условия сделки. Второе: если по тем или иным причинам цена не имеющей пороков жилплощади снижается более чем на 10 процентов относительно среднерыночных показателей, объект, как правило, покупается профессиональными участниками рынка. Покупатель — физическое лицо в данном «забеге» за сверхликвидным жильем — неизбежно оказывается замыкающим.

В заключении отметим: описанные тенденции свидетельствуют о том, что московский вторичный рынок жилья к настоящему моменту в значительной мере так и не нашел баланса интересов участников и функционирует лишь в той части, где стороны сделок руководствуются в своих действиях и ожиданиях объективными рыночными реалиями и насущной необходимостью решения жилищного вопроса.