«В Москве победил шведский минимализм». Риелтор — о стоимости съемных квартир в столице и заработках рантье

Про поиски жилья и «бабушкины» квартиры

Есть циничная поговорка — с одними встречаются, на других женятся. С квартирами то же самое. Одно дело, проматывая вечером ленту, ставить лайки стильной бабушкиной однушке за 60 тысяч в месяц, писать, что как будто в детство вернулся. И совсем другое — искать жилье, посмотреть такой вариант и оценить перспективы жить в старом доме, в квартире со старой мебелью. Почему-то большинству сразу хочется что-то в икейном ремонте и подешевле — не за 60, а хотя бы за 50 тысяч. С машинами — та же история. Да, красиво, наверное, ездить по Москве на «Чайке», только смущают отсутствие кондиционера и механическая коробка передач.

Когда доходит до аренды, все ищут что-то современное, минималистичное, не заставленное мебелью, в светлых тонах, и в идеале с икеевскими табуретками и кухней. Массовый запрос в основном такой.

Тем, кому хочется ретростиля, по моим наблюдениям, достаточно временами заходить на обед в «Вареничную» или на ужин — в музей-ресторан «Квартира 46» на Полянке, зайти иногда в бункер Сталина или в Музей балерины Улановой в высотке на Котельнической. Зачем человеку снимать такое, чтобы год в этом жить? А договор аренды обычно заключается на год. Зачем мне винтаж, если я думаю, где буду жить, ходить в душ, спать по ночам, куда ко мне будут приходить гости? Запрос на ретроквартиру — один на тысячу.

Про универсальные интерьеры

Те, кому подобная «бабушкина» квартира досталась, могут попробовать ее сдать, капитализируя эту изюминку. Но если у тебя просто квартира и надо тысяч 100-200 потратить на ее оборудование техникой и мебелью, ты точно пойдешь не на блошиный рынок и не в антикварный магазин. Идут в «Леруа Мерлен», или раньше шли в «Икею», а теперь — в Hoff и берут универсальный интерьер.

А бабушкины комоды московским квартирантам не нужны. Треснет, не закроется, а жильцов хозяин потом оштрафует. Так что эти две истории идут параллельно: лайки стильным квартиркам в соцсетях и подписание договоров аренды. К реальному бизнесу лайки здесь имеют мало отношения.

Про среднестатистические ожидания квартиросъемщиков

На любой товар есть свой купец, просто бизнес — это всегда работа со статистикой, где оценивается в первую очередь основной запрос аудитории, а уже потом то, что называется отклонением от среднего.

Находятся покупатели и арендаторы и на странные квартиры, которые бывают как жутко дорогими, так и очень дешевыми. Но если все случаи отобразить на графике, они сложатся в кривую Гаусса: горб с двумя хвостиками по бокам. Тут, как и с девушками, — есть дурнушки и королевы красоты, а основная масса — посередине.

Кому нужна квартира на «Соколе», напишет восторженный комментарий по поводу бабушкиной двушки в сталинском доме, а сам снимет однушку рядом в современном бизнес-классе, где все будет по современным стандартам, с современным дизайном, улыбчивым консьержем и соседями, которые приблизительно социально однородны.

Про готовые интерьеры

Как были устроены магазины «Икеа»? Заходишь и получаешь готовые пакетные решения: вот кухня, стол, стулья. Вот двуспальная кровать, тумбочки и шкаф для спальни. Все предлагается единым набором, с вазами и тапочками в придачу, если захотите. И это самый востребованный вариант у современного квартиросъемщика. Такой стиль победил, это самый сдаваемый дизайн в Москве — шведский минимализм, причем недешевый. Это не хипстерская квартира, где кривые стены покрасили, белый линолеум бросили, две черные табуретки поставили. Нет, это должно быть красивенько, престижненько.

Все инвесторы, которые покупают или выстраивают квартиру под сдачу, так или иначе воспроизводят в ней икейный стиль. В описаниях он обычно называется «скандинавский минимализм». Красиво, аккуратно, в этом хочется жить. Не отвлекает, не бесит, все работает, шторы, электрочайник, стиральная и посудомоечная машины есть. Вот что выстраивается под аренду бизнес-класса. Чтобы потом такую однушку офисные работники снимали по 60 тысяч в месяц. Люди ищут современный бизнес-класс, по современным стандартам потребительского комфорта.

Про доходность рентного бизнеса в Москве

В Москве считается, что средняя правильная доходность рентного бизнеса составляет четыре процента в год. Это после вычета всех квартплат, налогов и всех остальных платежей. Если доходность ниже, значит, ты недовыжимаешь, где-то ошибаешься.

Все, что выше пяти процентов, означает, что квартирой занимается очень талантливый рантье, он умеет покупать объекты, которые будут пользоваться спросом, и искать правильных квартирантов. То есть он попадает в спрос, а на максимальный спрос всегда максимальная цена.

Берется такая студия в бетоне или с минимальной отделкой, наполняется в наши дни мебелью из Hoff, которая пришла на смену «Икее». Минимальные вложения, чтобы выглядело достойно. Квартирант на это находится по максимально возможной арендной ставке. Арендная отдача такого объекта составляет от семи до десяти процентов.

Про квартиросъемщиков

Самый востребованный сегмент квартиросъемщиков — те, кто в Москву приехал и работает, бывшие студенты-одиночки и только поженившиеся пары. Это самый массовый класс на рынке. Остальные тоже есть: и семьи с тремя детьми, и с бабушкой и дедушкой, которым нужна четырехкомнатная квартира. Но такие запросы — единичные.

А когда ты идешь в рентный бизнес и сознательно покупаешь недвижимость, чтобы крутить в аренде, то покупаешь однушку до 30 метров. Потому что ее дешевле всего можно купить в таком метраже. Купишь крупнее, больше 45 метров, она у тебя не будет отбиваться. Это никому не нужно — потратить лишние деньги на метраж, а дороже потом не сдать.

Идеальный вариант — это либо апартаменты, либо жилая студия около 25 метров. Ставишь в один угол небольшую кухоньку, в другой — красивую кровать. Наполняешь все это торшерами, ставишь пару шкафчиков, стиральную и посудомоечную машины, и это уходит в сдачу. Начинающему москвичу, который приехал покорять столицу, ничего другого не надо. Сюда же заложена амортизация раз года в три — переклейка обоев, перекраска потолков. Крутясь в аренде, в год все это дает семь-восемь процентов от вложенных средств.