«Бывшая свекровь отлично все придумала!» Москвичке досталась квартира с долгом и бывшим мужем-алкоголиком. Что делать?

Квартира с сюрпризом

Елизавета, 35 лет, двое детей

Несколько недель назад я столкнулась с ситуацией, к которой оказалась совершенно не готова. Бывший муж, с которым мы не виделись уже несколько лет, позвонил и сообщил о смерти своей матери. Бывшая свекровь оставила завещание, по которому ее квартира в Подмосковье переходит моей несовершеннолетней дочери. Казалось бы, это подарок. Но не все так просто.

С Олегом (имя изменено по просьбе героини — «Мослента») мы разошлись еще в 2013 году. Он пил. Когда был трезвым, все было в порядке, но стоило ему уйти в запой, как его реакции становились непредсказуемыми. Развод мы оформили только в 2016-м. Судились долго. Пока шел весь этот процесс, он постоянно пугал меня тем, что заберет дочь. Но, получив решение о разводе, пропал.

Когда дочери было три года, я встретила второго мужа. Он ее и воспитывает, на руках носит, любит, как родную.

И вот это завещание. Бывшая свекровь отлично все придумала. Жилплощадь переходила моему ребенку при условии, что у Олега останется пожизненное право пользования этой квартирой. Сейчас он как раз живет в ней. За коммунальные услуги бывший муж не платил и не платит, пьет. Раньше ЖКХ оплачивала свекровь. Мать о нем позаботилась. Теперь у него точно останется крыша над головой, а вот обязанность оплачивать коммуналку перейдет на нас.

Я обратилась в органы опеки с вопросом: можем ли мы отказаться от наследства? Мне сообщили, что это невозможно, потому что считается ухудшением жилищных условий для ребенка.

Есть ли какой-то выход из этой ситуации? Или бывшая свекровь просто поставила нас перед фактом, обойти который никак не получится?

Отказаться от квартиры не получится

Сергей Милосердов, юрист-консультант

Законодательство действительно предусматривает правовую конструкцию, которой и воспользовался наследодатель, то есть бывшая свекровь Елизаветы.

Мать несовершеннолетнего ребенка в такой ситуации действительно отказаться от квартиры не может. Тут нужно сразу пояснить, что, конечно, де юре механизм такого отказа существует, но для его оформления нужна бумага от органа опеки и попечительства, где будет указано, что они уведомлены о сложившемся положении и решении матери, а также не считают, что оно нарушает права ребенка.

Но все, кто общался с нашими госорганами, прекрасно знают, как там принимаются решения. Говоря проще, на практике органы опеки такую бумагу никогда не выдают. Для госсистемы все это выглядит несколько иначе. Они видят, что на чаше весов две варианта развития ситуации: в одном случае ребенок остается с квартирой, пусть даже на нее наложено обременение, а вот в другом — без квартиры вообще. И даже при всех сложностях, с которыми столкнется и Елизавета, и ее дочь по достижении совершеннолетия, иметь жилплощадь в столичном регионе выгодно.

Все эмоциональные аспекты приобретения этой квартиры, невозможность контактировать с человеком, который получил право жить в ней до конца своей жизни, и прочие человеческие тонкости государственные органы, скажем прямо, не интересуют. Это не хорошо и не плохо. Это, можно сказать, беспристрастно.

Если кто-то придет в госучреждение и начнет делиться с его сотрудниками своей болью, его просто спросят: «Вы зачем нам это рассказываете? Мы соболезнуем вам, безусловно, но действовать можем только в рамках закона». И так ответят те, кто действительно будет вам сочувствовать. Другие госслужащие могут просто отказаться общаться с обратившимися к ним гражданами, если те говорят исключительно на языке эмоций.

Недостойным наследником признают только после приговора

Наше законодательство подобные истории не рассматривает, как ухудшение положения ребенка. Он, по сути, получает квартиру. И для законодательной системы это самое главное.

Если говорить о стратегиях, которые могут привести к тому, чтобы получившего пожизненное право пользования квартирой человека этого права лишили, то де юре они опять-таки есть. Но снова все упирается в практику. Должно совпасть слишком много факторов или сам человек должен сделать что-то, что может поставить вопрос лишении его права пользования жилплощадью. Это сложно.

Также законодательство допускает возможность признать такого человека недостойным наследником. Если дочери Елизаветы по наследству переходит квартира, то ее биологическому отцу — право пользования этой квартирой. С точки зрения закона, они оба — наследники.

Но практика показывает, что признать человека недостойным наследником сейчас можно разве что после приговора суда по уголовному делу. Вот если будет доказано, что к смерти наследодателя, то есть бабушки наследницы, привели действия ее сына, знавшего, что ему завещано право пользования этой квартирой, тогда его признают недостойным наследником. Конечно, мы сейчас моделируем самый нехороший вариант ситуации. И такое бывает крайне редко.

За ЖКХ платить не надо

Еще один вопрос в данном случае: кто должен платить за ЖКХ в то время, пока наследство еще официально не оформлено? Так вот, пока наследница не вступила в свои права, все, что происходит с этой жилплощадью, ее не касается, она за это не отвечает. Де факто она не является собственницей в это время.

Коммунальные платежи, налог на имущество, затраты на ремонт, если вдруг эту квартиру затопят или в ней случится пожар и так далее — все это не относится ни к самой наследнице, ни к ее матери, то есть ее опекуну.

Продать без жильца не получится

Если же после вступления в наследство будет принято решение продать квартиру, наследница и ее мать могут это сделать. Но Росреестр обязан зафиксировать дополнительное обременение — проживающего там человека с пожизненным правом пользования жилплощадью.

Так что квартира будет продаваться только с этой оговоркой, то есть с жильцом. Договор купли-продажи не снимает эту ситуацию. Новый собственник попадет в то же положение, в котором сейчас находятся наследница и ее мать. Если же скрыть от потенциального покупателя это обстоятельство, это станет основанием для отмены сделки, просто новый собственник может потребовать свои деньги назад.

Пожелаем управляющей компании удачи

Если после вступления в наследство обнаруживаются задолженности по оплате коммунальных услуг или другие долги, то… Мы соболезнуем управляющей компании и другим учреждениям, не получившим своевременных платежей, и желаем как можно скорее разобраться с этой проблемой. Но нельзя перевешивать ее с, говоря просто, больной головы на здоровую.

Часто управляющие компании поступают следующим образом. Когда появляется новый собственник, лицевой счет оформляется на него, если он полностью дееспособный, или на его опекуна, если, например, наследник несовершеннолетний, как в нашем случае. И управляющая компания может начать вписывать платежи по долгам в счета, в платежные ведомости. Допустим, первый счет на оплату электроэнергии, обычно не превышающий полутора-двух, например, тысяч рублей, может прийти сразу на 24 000 рублей.

Это необходимо оспаривать и доказывать, что новый собственник ничего платить не должен. Во-первых, в управляющую компанию направляется заявление с требованием перерасчета. Правда, на практике большинство УК подобные письма игнорируют.

Важно указать в нем свои аргументы, в том числе и расчеты за то время, что вы являетесь собственниками квартиры. На самом деле, посчитать это не очень сложно. Сейчас существует, к примеру, множество онлайн-калькуляторов. Важно только знать свой тариф на оплату тех или иных коммунальных услуг.

После того, как УК проигнорировала ваше письмо, подается заявление в суд, где указываются все обстоятельства случившегося и требование перерасчета коммунальных платежей в сторону уменьшения. Пусть разбираются с человеком, который ими пользовался.

А вообще коммунальные платежи и споры с управляющими компаниями — отдельный пласт нашей работы. Иногда, например, УК могут распределять на жильцов квартир оплату за услуги, которые вообще не имеют к ним никакого отношения. Например, в моей практике был случай, когда на первом этаже в доме моей доверительницы ремонтировали магазин. Рабочие нажгли столько, что после перерасчета мы поняли: в течение 21 дня по двадцать четыре часа в сутки там можно было трамвай гонять. Как сеть общедомовая выдержала, непонятно. В квартире ничего настолько энергозатратного подключить невозможно — пробки выбьет и проводка загорится. Мы судились с управляющей компанией. Прошло три или четыре заседания, им было отказано в получении платежа.

Заставить жильца платить по счетам

Но самое главное — есть механизм, который дает возможность перевести все платежи на человека, который реально пользуется этой квартирой. Хороший юрист в подобной ситуации знает, как возложить обязанность по оплате ЖКХ с наследницы и ее опекуна на человека, который реально льет на этой жилплощади воду и жжет электричество.

Когда наследница вступит в свои права, первым делом ее мать должна уведомить управляющую компанию, что они стали собственниками, указав конкретное число — год, месяц и день — когда это произошло. При этом нужно указать, что сами они в этой квартире не проживают, там находится другой жилец с правом пожизненного проживания.

Проще говоря, нужно сказать УК: господа, мы тут не живем, у нас другой адрес. Его надо тоже указать, и всю эту информацию отправить управляющей компании заказным письмом с описью вложения. Это делается на случай, если в квартире произойдет что-то внештатное — пожар, потоп или что-то еще. В таком случае и у вас, и у УК будет подтверждение, что с вас спрашивать нечего. Вы хоть и собственники, но в момент, когда все произошло, вас в квартире не было. Вы за это ответственности не несете.

В том же письме необходимо указать все данные человека, который живет в этой квартире, и указать основание, по которому он там находится, то есть право пожизненного пользования. Стоит так же дать его контакты. В случае внештатных ситуаций пусть обращаются к нему и разбираются с ним.

Это очень простое заявление. В нем должна быть точно также изложена все ситуация, то есть фабула, и заявляется требование разделения коммунальных счетов, чтобы у жильца квартиры был свой, а наследнице и ее матери не приходилось оплачивать за него электричество, воду, отопление и все остальное.

Налог на имущество, к сожалению, платить придется самой Елизавете. Но эта выплата делается раз в год, и она не особо большая. В конце концов, это не великие деньги за то, чтобы у ребенка к совершеннолетию уже была своя квартира, пусть и только на бумаге.

Про то, как не надо

Но надо понимать: все, о чем мы сейчас говорили, — правовые методы решения подобных вопросов. Наши граждане иногда прибегают к другим способом разрешения ситуации. Правда, такие решения — для людей с низкой социальной ответственностью и моральными принципами. Мы настоятельно рекомендуем отказаться от подобных идей сразу.

За много лет практики приходилось сталкиваться с множеством самых разных вариантов. И нет, речь не про уголовно наказуемые деяния. В большинстве случаев конфликт между собственниками и жильцами выглядит совсем по-другому.

Например, были случаи, когда собственник менял замки раз в неделю, и жаловаться было бесполезно. Приезжала полиция, владелец квартиры показывал документы, подтверждающие его право собственности, и полиция уезжала. С хозяйственными спорами, чем и является такая ситуация, нужно обращаться в суд. А судебное разбирательство, в свою очередь, будет идти около года, а то и больше.

Также были случаи, когда собственники начинали в квартире ремонт без предупреждения. При чем разводили там какие-нибудь особенно едкие краски или перекрашивали одну и ту же дверь несколько раз в день.

В более неприятных случаях зимой били стекла, обрывали провода и создавали любые другие условия, чтобы квартира стала крайне неудобной для проживания.

Все это, конечно, можно воспринимать, как занятные истории из жизни москвичей и россиян вообще, но пользоваться этими методами нельзя. На самом деле итогом такого поведения могут стать очень негативные правовые последствия — обвинение, например, в порче общедомового имущества и взыскание убытков. И это довольно легкий вариант.

Жильца можно внести в «черный список»

Самое неприятное в этой ситуации — она долгая и эмоционально изматывающая. Чужую жизнь обсуждать проще, чем свою. Когда человек попадает в такую ситуацию, он вспоминает все неприятные подробности, и зачастую просто не хочет даже максимально опосредованно контактировать с другой стороной.

С жильцом, оставшимся в квартире, переданной ребенку по наследству, взаимодействовать не надо. Все действия, которые необходимо сделать после вступления в права наследования, от него никак не зависят и его присутствия не требуют.

Можно даже внести его в «черный список», чтобы он не мог ни отправить сообщение, ни дозвониться до вас. У него должен быть ваш почтовый адрес, пусть пишет письма. Ничего страшного в этом нет.