Апартаменты вместо печенья

Реконструкция целого квартала корпусов фабрики «Большевик» на Ленинградском проспекте — один из самых удачных проектов редевелопмента промзоны в Москве. В 2012 году кондитерское производство было выведено отсюда за город, и теперь в старых корпусах размещаются офисы класса А и рестораны, а в здании бывшего амбара в мае этого года открылся Музей русского импрессионизма.

За проект коммерческой реновации «Большевика» британское бюро John McAslan + Partners получило в октябре этого года премию International Property Awards, а по проекту архитектурной студии IND Architects к следующему декабрю три строения на территории фабрики превратятся в жилые корпуса с подземными парковками, зелеными патио и крытыми террасами.

МОСЛЕНТА выяснила у архитекторов и девелоперов, работавших над проектом возрождения «Большевика», как сделать образцово-показательную реновацию промзоны в Москве и в каких случаях на территории бывшей фабрики уместны жилые корпуса.

Айдан Поттер, партнер архитектурного бюро John McAslan +Partners

Семь правил редевелопмента

Когда вы начинаете работу над проектом редевелопмента или, другими словами, беретесь адаптировать старые здания под новые функции, стоит соблюдать ряд правил, которые позволят получить достойный результат.

1. Убедитесь, что с самого начала существует сильная единая концепция, которую понимают и поддерживают заказчик и проектная команда.
2. Разграничьте старые и новые элементы конструкции: избегайте любой путаницы в том, где старое, а где новое. Важно качественно реставрировать подлинные исторические элементы, чтобы они выглядели подлинно, оригинально, а не как китчевый новодел в стиле Диснейленда.
3. Уделите время анализу объекта: изучите его историю, исследуйте архивные фотографии, снимки архитектурных деталей. Выясните, как объект менялся с течением времени.
4. Заранее обсудите с органами, ответственными за сохранение исторического и культурного наследия, значимость и ценность объектов. В процессе работы поддерживайте диалог с лицами, ответственными за сохранность таких зданий.
5. Убедитесь, что редевелопмент объекта позволит сохранить баланс между требованиями сегодняшнего дня и его исторической идентичностью.
6. Настаивайте на создании полноразмерных макетов, чтобы у вас была возможность полноценно протестировать уместность выбранных ключевых материалов, цветов и фактур.
7. Постарайтесь сочетать в проекте редевелопмента различные функции: жилые лофты, офисы, культурные институции. Продумайте благоустройство территории, где здания располагаются таким образом, чтобы общественные пространства доступны для публики, комфортны и свободны от машин.
8. И наконец, будьте отважными: пусть историческое здание не подавляет вас, ведь нередко само будущее объекта зависит от уверенной своевременной адаптации его под новые функции. Исторические здания — очень крепкие и надежные, и при этом зачастую гораздо «гибче», чем новые. Этому нас научила работа с лондонской железнодорожной станцией в Кинг Кросс (Kings Cross).

Лучшие лофты Москвы, Лондона и Нью-Йорка

Жилые корпуса придают проекту динамизм, а совмещение жилой, рабочей и культурной функций в рамках комплекса делает это пространство интересным и уникальным. Такая комбинация была реализована и в подготовленном нашим бюро проекте редевелопмента Фабрики Станиславского на Таганке.

Уверен, этот проект фундаментально и глубоко изменил московские подходы к редевелопменту промзон. Также хотя это и новая постройка, а не редевелопмент, я всегда восхищался комплексом лофт-апартаментов, спроектированных Сергеем Скуратовым в Тессинском переулке в Москве (комплекс «АртХаус» — ред.).

Вот некоторые прекрасные свежие проекты редевелопмента в Лондоне в жанре лофт: Bermondsey Warehouse Lofts, Clapton Warehouse, Broad Court, Alphabeta Offices St James Square. И, конечно же, очень вдохновляет новое поколение лофтов Нью-Йорка в Meatpacking District.

Александр Островский, генеральный директор O1 Properties

Апартаменты вместо бизнес-центра

Изначальная концепция культурно-делового комплекса «Большевик» не предполагала организации жилой части — на этой территории должен был появиться бизнес-центр класса А и благоустроенная рекреационная зона, а в одном из корпусов — Музей русского импрессионизма. В 2015 году первая фаза проекта была завершена — введены в эксплуатацию основные здания бизнес-центра, закончены работы по организации стеклянного атриума, соединившего несколько строений комплекса, выполнено благоустройство территории. Весной 2016 года открылся Музей русского импрессионизма.

Первый арендатор переехал на «Большевик» еще в 2014 году, и к настоящему моменту большая часть офисных площадей уже сдана арендаторам. В то же время состояние рынка качественных офисов в 2015 — первой половине 2016 года нельзя было назвать оптимистичным. Ставки снижались, объем свободных площадей увеличивался, а конкуренция между проектами росла. Поэтому было принято решение о расширении концепции комплекса и организации жилых апартаментов в трех корпусах «Большевика», которые относились ко второй фазе проекта и в которых еще не были начаты работы по реновации. Этот продукт востребован рынком в целом, а «Большевик» обладает целым рядом конкурентных преимуществ, которые, с нашей точки зрения, делают проект перспективным.

Благодаря появлению на территории «Большевика» Музея русского импрессионизма мы смогли усилить историческую атмосферу комплекса культурной составляющей, и в этом смысле дальнейшее расширение концепции и предложение жилых апартаментов стало логичным шагом.

Центральная часть проекта уже завершена, а апартаменты будут сданы до конца 2017 года. В планах — вторая фаза проекта, концепция которой предполагает организацию офисных пространств в нескольких корпусах, находящихся ближе к границам комплекса. Сроки ее реализации будут зависеть от состояния рынка офисной недвижимости в среднесрочной перспективе.

Амир Идиатулин, генеральный директор архитектурной студии IND Architects

Источники вдохновения

Для меня интересные современные проекты лофтов — это сахарная фабрика в Нью-Йорке, бывшая фабрика по производству гипса в Риге. Под Лондоном есть свежий проект интересного девелопмента электростанции Баттерси. Некоторые проекты интересны благодаря отдельным деталям или элементам, например, в Бруклине к 2013 году построили 23 современных таунхауса в стиле лофт, где у каждой квартиры на верхнем этаже есть свой выход на кровлю.

В Москве мне нравится Даниловская мануфактура, где после редевелопмента в основном находятся офисы, но есть и жилые апартаменты. С точки зрения среды неплохой проект — «Арма», но, по-моему, там воздуха многовато, не хватает плотности застройки, не хватает жилья. Отсюда — ощущение пустоты, когда попадаешь туда на выходных. В «Большевике» так вопрос не стоит: здесь есть и офисы, и музей, и жилье, так что квартал в любой день заполнен людьми. Наше бюро сидит в ArtPlay, рядом — завод «Плутон», который сейчас пытаются реконструировать по сценарию ArtPlay. Если бы здесь жилую функцию попытались организовать, это точно улучшило бы район, оживило бы его в выходные. Ведь существует социальный контроль: когда люди живут в квартале, там снижается преступность.

Жилые корпуса в промзонах: за и против

На моих глазах сейчас реконструируется территория завода «Кристалл» на берегу Яузы, там, я считаю, помимо офисов тоже необходимо делать жилье. Учитывая, что Яузу и выходящие на нее улицы приводят в порядок, здесь мог бы организоваться хороший культурно-деловой кластер.

Бывают случаи, когда промышленную архитектуру невозможно приспособить под жилую, когда появление жилой функции на промзоне нежелательно. Например, в «Технозоне» на бывшем АЗЛК. При реконструкции жилье там сделать невозможно, потому что многоэтажные промышленные корпуса без окон по несколько сот метров в длину для этого просто не предназначены. Такие пространства логичнее использовать под выставочные, производственные помещения. Территория промзоны так велика, что даже будь там жилье, людям неудобно было бы туда добираться, для этого не существует транспортной инфраструктуры.

Бельгийский кирпич

Изначально проект реконструкции фабрики «Большевик» делали британцы из бюро John McAslan + Partners, а мы подключились год назад, прорабатывая на «Большевике» жилую функцию.

Корпуса спланированы таким образом, что жилые строения изолированы от офисных и могут функционировать отдельно и независимо, что очень удобно. И даже все видовые фасады внутри комплекса обращены на жилую часть, что, опять же, создает достойные условия для тех, кто будет здесь жить.

Особенность проекта в том, что на «Большевике» нельзя строить новых зданий, и мы работали с объемами, которые сформировались здесь в XIX и XX веках. Так как территория фабрики признана памятником архитектуры и находится под охраной государства, мы занимаемся только реконструкцией уже существующих корпусов 9, 28 и 35. Два из трех этих зданий построены в советское время — обычные, простые фасады с большими окнами, поэтому, когда в 28-м и 35-м строениях мы делали квартиры, то фасад облицовывали клинкерным кирпичом, чтобы сохранить общую стилистику фабричного квартала.

Из различных кирпичей мы специально делали порядка 25 образцов стен размером метр на метр, чтобы выбрать нужную нам фактуру, и в результате остановились на бельгийском кирпиче ручной формовки, который максимально подходит к образу фабрики.

Девятый корпус — дореволюционной постройки. Когда мы отчистили его от временных наслоений, то обнаружили очень красивую кладку с историческим рисунком, разработанным еще архитектором Оскаром Дидио, по чьему проекту фабрика была построена в 1884 году. И этот корпус мы оставляем с исходным фасадом, а там, где кладка была испорчена пристройками или протекающей кровлей, мы ее восстанавливаем и для этого заказываем специальный реставрационный кирпич.

Инженерная лестница и световой фонарь

До революции фабрика была электрифицирована одной из первых в городе, и москвичи, как на шоу, приходили посмотреть на то, как за большими окнами в ярко освещенных цехах работают кондитеры. Отталкиваясь от этого образа светящегося фасада, в 9-м корпусе мы по центру фасада создали большую инженерную лестницу за светящейся стеклянной стеной, которая стала архитектурным акцентом всего жилого квартала на «Большевике».

Французские балконы — реверанс в сторону дореволюционного прошлого фабрики, владельцем которой был обрусевший француз. Окна мы немного уменьшили по ширине, потому что ритмика фабричных фасадов не напоминала жилую, а нам нужно было привнести уют, ощущение обитаемой среды.

В 35-м строении ширина корпуса была большой, что позволило нам создать внутри атриум, который сразу привнес ощущение простора, а в крыше мы сделали зенитный фонарь для усиления эффекта естественного освещения. Таким образом, корпус больше напоминает западные проекты лофтов, чем московские.

В новых фасадах мы использовали металлические панели, перфорацией повторив на них узоры со стен главных корпусов фабрики, которые выходят на Ленинградский проспект. А бомбоубежище под этим зданием удалось превратить в подземную парковку.

Патио и террасы

В 9-м строении на первом этаже была большая высота потолков, и мы создали там двухуровневые лофты с шестиметровыми витражами от пола до потолка. А так как первые этажи по статистике не очень востребованы, к находящимся там апартаментам мы добавили уютные дворики-патио. Недавно были открыты продажи, и благодаря этим патио первые этажи пользуются спросом. Так как территория огорожена и находится под охраной, людям нравится, что у них будут апартаменты с собственным двориком-патио в центре Москвы.

На крышах мы создали террасы, и это решение многие называют удачным. Очень много кровель в Москве не используется: как правило, там только устанавливают инженерное оборудование. Мы тоже сделали на крышах инженерные блоки, а все оставшиеся после этого площади использовали под создание второго уровня в квартирах, расположенных на верхнем этаже. Там можно будет оборудовать гостиную, спальню или зимний сад с выходом на открытую террасу со стеклянным козырьком.

Общая площадь жилого комплекса по проекту должна была составить порядка 14 тысяч квадратных метров, не больше. Надстраивая здания, мы руководствовались этим ограничением и еще тем, что соседние корпуса не должны перекрывать вид из апартаментов на город.

Мы занимались не только реконструкцией зданий, но и создавали интерьеры, входные зоны, создали проект благоустройства территории. Прорабатывали все — от детской площадки и озелененного пространства для отдыха до мелких деталей, вроде рисунка решеток канализационных люков и организации специфической подсветки скамеек, благодаря которой кажется, что они парят над землей.

Квартиры для пиджака и для семьи

Площади апартаментов варьируются и подходят для людей с разными задачами. Небольшие «квартиры для пиджака», площадью 40-50 квадратных метров, рассчитаны в первую очередь на тех, у кого семья живет за городом, а работа — в центре. Когда человек задерживается на работе, удобно оставаться ночевать в такой квартире. Более крупные трех-, четырехкомнатные апартаменты проектировались с таким расчетом, чтобы при желании их можно было объединять с соседними.

Люди сейчас все больше значения начинают придавать не только личному комфорту, но и истории места, атмосфере, качеству среды и классу жилья. Апартаменты на «Большевике» — удачный проект и с точки зрения его масштабов: здесь будет порядка 190 апартаментов. У потенциальных покупателей, как правило, есть загородное жилье, а такие квартиры позволяют жить на два дома, в том числе и в центре, чтобы в напряженные периоды не тратить время на дорогу до работы.

Перспективы «Большевика»

На «Большевике» помимо офисной зоны на территории есть кафе, рестораны, столовая, фирменный магазин кондитерских изделий, парковка, которая будет расширяться: здесь еще будет строиться отдельно стоящий многоуровневый паркинг. Проект насыщается жизнью — со временем здесь появится фитнес-клуб и еще несколько ресторанов. Постепенно сдается в аренду коммерческая недвижимость на первых этажах, так что со временем здесь появятся магазины, салоны красоты — то, что будет востребовано в этой части города.