Китайский интерес

Политическая и экономическая обстановка повлияла на интерес иностранцев к покупке жилья в Москве. Правда, больше качественно, чем количественно. Среди показательных примет – резкое увеличение числа покупателей из Китая, заметное снижение среднего чека покупки жилплощади украинцами и ранее никак не проявлявшийся интерес со стороны граждан Сирии. МОСЛЕНТА изучила особенности иностранного спроса.

Предпосылки и стереотипы

По итогам октября средняя цена квартиры на вторичном рынке жилья Москвы составила 2.912 долларов за кв. метр, говорится в обзоре агентства «ИНКОМ-Недвижимость». Таким образом, с января 2014 года стоимость снизилась почти вдвое – на 45,4%, что формально говорит о росте потенциала столичной недвижимости для иностранных покупателей.

До кризиса сопоставимый с сегодняшним долларовый ценник на московскую «вторичку» наблюдался 10 лет назад. В марте 2006 года средняя заявленная цена составляла 2.987 долларов за кв.м, после чего она только увеличивалась и находилась в диапазоне 4.000-7.000 долларов за кв. м.

«С точки зрения иностранцев, недвижимость в Москве сегодня недооценена, а значит, потенциально интересна данной категории покупателей. Но в текущей внешнеполитической и экономической ситуации этот интерес минимизируется неочевидными дивидендами от вложений в жилье в российской столице. В ряде случаев можно отметить, что своего рода «прививкой от покупки» являются возродившиеся сомнительные стереотипы в отношении нашей страны, но это касается преимущественно американцев и отдельных представителей западноевропейских стран, которые всегда составляли очень незначительную долю на московском рынке жилья и, за редким исключением, покупали здесь квартиры только, если создавали семью», – отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Доля иностранных покупателей московской недвижимости в последние десятилетия не превышает 5% общего спроса и немного меняется в зависимости от курса и сезона. На сегодняшний день спрос оценивается в 35%, сообщил МОСЛЕНТЕ генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

Узкий спрос

В «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают резкий рост интереса к московским квартирам среди граждан Китая. За последние два года число сделок с покупателями из этой страны увеличилось в три раза. По наблюдениям специалистов агентства, больше всего их интересует жилье категории «премиум» в центре и на юго-западе столицы – самых дорогих районах.

«Нельзя сказать, что люди собираются здесь жить; покупки совершаются с целью сохранения денежных средств, в рамках диверсификации сбережений. Но эти сделки нас радуют, в какой-то степени они свидетельствуют об инвестиционной привлекательности московской «вторички» для отдельных групп покупателей», – заметил Сергей Шлома.

Повышенный спрос со стороны китайцев заметили и в других агентствах. Однако доля таких сделок все равно невелика – менее 8%, уточнили в «Азбуке жилья».

Плюс Сирия

Инвесторы из дальнего зарубежья активизировались на московском вторичном рынке жилья этой весной, когда российская валюта оценивалась в 70 рублей за доллар. Помимо китайцев, возможностью вложить валюту воспользовались граждане Германии и Италии. Их больше всего интересовал сегмент «элит» – предложения стоимостью от 30 млн рублей. Кроме того, в 2016-м департамент вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» оформил несколько сделок с сирийцами – это единичные примеры, но до сих пор в практике компании таких случаев не было.

«Инвесторы из дальнего зарубежья в последние годы не были и, конечно, сейчас не являются массовым явлением на московском рынке жилья. Среди них мало тех, кто приобретает жилплощадь в Москве, чтобы в ней жить. Преимущественно это люди, которые рассматривают вложения в существенно подешевевшую для них недвижимость в российской столице как механизм «консервации» денежных средств на долгосрочную перспективу. В определенной степени они поддерживают инвестиционный потенциал нашего рынка, но на минимально возможном уровне, не раскручивая маховик цен, да и вообще, по сути, не влияя на ценовую конъюнктуру», – пояснил Сергей Шлома.

Владимир Каширцев подчеркивает: вторая причина относительно низких показателей по продажам связана с тем, что в большинстве своем иностранцы предпочитают снимать квартиру в аренду, а не покупать. И, по его мнению, в ближайшее время ожидать увеличения спроса не стоит.

Элитная аренда

В агентстве элитной недвижимости Penny Lane МОСЛЕНТЕ подтвердили, что этой осенью зафиксировали существенный рост спроса на дорогое жилье и возвращение на этот рынок экспатов. По итогам сентября количество сделок в этом сегменте выросло на 30% относительно прошлого года, причем 50% арендаторов – работающие в России иностранцы.

Рынок аренды элитного жилья оживился в первой половине прошлого года. Тогда собственники жилья массово перешли на рублевые ставки с фиксацией актуального курса доллара. В итоге рынок насытился привлекательными рублевыми предложениями, что спровоцировало арендаторов отказаться от действующих долларовых обязательств и найти более выгодный вариант. Люди поняли, что могут снять дешевле аналогичную квартиру либо подобрать что-то выше классом, не выходя за рамки прежнего бюджета.

Ко второй половине 2015 года этот спрос был в целом удовлетворен, последовал закономерный спад, и даже в сентябре специалисты не зафиксировали традиционного оживления. Параллельно в течение всего прошлого года отмечался отток экспатов и массовый уход с рынка зарубежных компаний, что негативно отразилось на корпоративной аренде, пояснили в компании.

Несмотря на то, что в первом полугодии 2016-го рынок оставался стабильным и тенденций к оживлению не наблюдалось, сентябрь показал всплеск спроса. Фактически по этому показателю рынок вернулся на докризисный уровень. Примечательно, что в 50% сделок арендаторами стали экспаты, в агентство вернулись зарубежные компании, которые снимали квартиры для своих сотрудников. При том, что сегодня 85% элитных квартир сдается в рублях, 15% сделок прошли в валюте по инициативе клиентов из европейских и азиатских стран.

«Такая картина является зеркальным отражением той, что мы наблюдали до кризиса, – отметил директор департамента аренды квартир Penny Lane Марина Шекера. – Тогда 15% сделок заключались в рублях, остальные – в долларах и евро. Но на фоне тех изменений, что претерпел рынок в 2015 году, нынешние показатели говорят о выходе из кризиса. Резкий скачок спроса в сентябре я связываю с тремя факторами: возвращением на рынок экспатов, началом бизнес-сезона и эффектом привыкания населения к создавшимся условиям. Надеемся, этот тренд окажется устойчивым».

Минус Украина

Около 90% сделок с участием иностранных покупателей московской «вторички» проходит в сегменте экономкласса, а абсолютное большинство участников операций с недвижимостью – выходцы из стран бывшего СССР. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», для этой категории клиентов характерно сокращение среднего бюджета покупки за последние два года примерно на 20% – с 6 до 4,8 млн рублей.

Показательной тенденцией в агентстве назвали постепенное снижение уровня платежеспособности граждан Украины. Еще в начале 2014 года, на пике политических событий в этой стране и на фоне вхождения Крыма в состав России, специалисты отмечали очевидный приток на московский рынок жилья обеспеченных украинцев, интерес которых распространялся на элитные объекты. Сейчас, за редким исключением, спрос сосредоточен в экономклассе.

«95% обращений украинских граждан по вопросам покупки жилья касается наиболее дешевых объектов – предложений в Новой Москве (в том случае, если квартира предлагается «под ключ») или в Подмосковье. Покупателями являются люди с крайне ограниченным бюджетом, как правило, продавшие всю недвижимость по прежнему месту жительства. Всю – не преувеличение: характерной особенностью этих клиентов является то, что семьи скидываются поколениями: родители, дети, внуки собираются и покупают здесь жилье. Принципиально важным моментом является возможность сразу заселиться в квартиру, поэтому область интересов в данном случае – преимущественно вторичный рынок», – уточнил Сергей Шлома.

Еще одна яркая примета иностранного спроса – появление на столичном рынке купли-продажи жилья выходцев из Таджикистана. По данным агентства, эти люди всегда были клиентами департамента аренды, которых эксперты не видели в числе потенциальных собственников московских квадратных метров. Но за последние годы оформилась особая социальная группа.

«Это своего рода "новые таджики", которые организовали в Москве бизнес, заработали денег, так или иначе социализировались в российской столице и могут позволить себе здесь покупку жилья», – объяснил представитель компании. Характерная особенность этой категории покупателей – многодетные семьи, следовательно они обычно ищут жилплощадь среди квартир с тремя и более комнатами. В то же время рассматриваемые варианты – экономкласса, а средний бюджет – 10 млн рублей (против 3 млн в 2014 году).