Квартирный вопрос избаловал

Столичные рекорды по строительству жилья избаловали москвичей. Они долго выбирают и добиваются скидок как при покупке, так и при аренде квартиры. Эксперты полагают, что торг на «вторичке» будет продолжать расти даже при довольно стабильных ценах. Это связано с тем, что новостройки перетянули на себя значительную часть спроса благодаря ипотечным программам и довольно адекватной ценовой политике. МОСЛЕНТА выяснила у специалистов по недвижимости, как изменился рынок жилья в этом году и чего ждать в следующем.

Продавцы-подкаблучники

На вторичном рынке жилья столицы наблюдается плавное снижение средней цены — с начала 2016 года данный показатель уменьшился на 2,8%. Этот процесс может быть не очень заметен для обывателей, которые видят стоимость предложения, остающуюся практически неизменной, а не реальный бюджет покупки, отметили в агентстве «ИНКОМ-Недвижимость».

«Суммарное снижение цены по году по результатам заключенных сделок, большинство из которых (86% в ноябре) проходит с дисконтом, составляет не менее 10%. Однако в последнее время этот тренд сглаживается. То есть ежемесячное падение уменьшается, и сейчас оно меньше, чем было в начале года», — уточнил директор департамента вторичного рынка агентства Сергей Шлома.

Он считает, что вторичный рынок по-прежнему находится «под каблуком» покупателя, который не собирается «хвататься» за первый понравившийся вариант – вероятность того, что эта жилплощадь в скором времени будет продана, крайне мала. Раньше потребитель принимал решение в среднем после пяти просмотров, потому что замечал, что первые три приглянувшиеся ему квартиры уже куплены. Сейчас он может рассмотреть более 20 объектов — а потом «дать задний ход» и вернуться к первой, обрадовав владельцев.

Жесткая конкуренция привела к тому, что доля квартир, реально участвующих в процессе купли-продажи, на данный момент составляет 20%. Остальные 80% — это либо «дубли» (варианты, занесенные в разные базы), либо объекты, выставленные на продажу по завышенным ценам, которые нынешним покупателям, избалованным повышенным предложением, попросту не интересны.

«Настолько большой объем „виртуального“ предложения характерен именно для этого года — ранее в реальном процессе купли-продажи участвовало гораздо больше объектов. Собственники хотят реализовать свои квартиры по тем ценам, которые были актуальны, предположим, в 2013 году, а это уже невозможно», — подчеркнул Шлома.

Кроме того, продолжается противостояние вторичного жилья и сегмента новостроек, который переманивает покупателей. Причина — появление новых жилых комплексов, в которых представлены качественные объекты по доступным (особенно при субсидированной ипотеке) ценам. Однако эксперты рассчитывают, что с завершением действия программы льготной ипотеки ситуация может измениться, и сегменты вторичного и первичного жилья окажутся в равных условиях.

Вторая жизнь промзон

Рынок новостроек начал заметно расти в 2015 году, и эта тенденция сохраняется. Москва чуть ли не каждый месяц встречает новым рекордом – максимальным объемом предложения на первичном рынке, обратила внимание генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

На данный момент предложение на рынке новостроек столицы составляет 2,362 млн кв.м — это в полтора раза больше, чем год назад. На эконом сейчас приходится 10% предложения, на комфорт – 40,4%, на бизнес – 49,4%. «Таким образом, хоть и незначительно, но массовый сегмент в Москве превалирует», — отметила Шаталина и добавила, что из года в год растет предложение в новостройках на территории бывших промзон. За 2016-й доля таких проектов увеличилась до 29% и продолжит набирать.

Стоимость жилья с прошлого года упала во всех сегментах. Например, по итогам октября средний чек на рынке Москвы в «старых» границах составил 12,5 млн рублей — на 5% ниже, чем в октябре прошлого года.

Если посмотреть данные по «новой» Москве, то на присоединенных территориях средний чек покупки составляет 5,6 млн рублей — на 8% ниже, чем год назад. Что необычно: средняя стоимость квартиры в комфорт-классе ниже, чем в эконом. «Это связано с тем, что в сегменте комфорт больше предложение проектов на начальной стадии строительства, в связи с чем цены ниже», — пояснила Шаталина.

Особенностью этого года стал повышенный спрос летом, за которым последовало снижение объема сделок в традиционно «рабочий» осенний период, отметили эксперты.

«Во второй половине лета мы наблюдали повышение спроса и продаж, что для этого периода достаточно необычно. Таким образом, в этом году фактор сезонности не был определяющим. При этом покупательская способность населения падает, в связи с чем застройщики сдерживают увеличение цен, стимулируя продажи различными маркетинговыми инструментами: акции, дисконты, скидки. Также на частичную стабилизацию спроса на первичном рынке жилой недвижимости повлияло уменьшение ожиданий у покупателей дальнейшего снижения стоимости квадратного метра», — уточнил директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

Съемочный процесс

За год стоимость аренды жилья в столице не слишком изменилась. По словам специалистов, небольшие сезонные колебания наблюдались, но они не повлияли на общие тенденции развития рынка.

«Сегодня, прежде чем подать заявку на подбор квартиры в агентство недвижимости, абсолютное большинство арендаторов самостоятельно знакомятся с картиной предложения на рынке и в целом неплохо ориентируются. Если говорить о среднем „запрашиваемом“ бюджете найма объектов экономкласса, то можно выделить такой порядок: 1-комнатные квартиры — до 30 тысяч рублей в месяц, 2-комнатные – до 40 тысяч, 3-комнатные — до 46 тысяч», — поделилась заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

Директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова оценила колебания средних показателей стоимости аренды в 1-1,5%. «Мы не наблюдаем предпосылок ни для существенного роста, ни для значительного снижения цен. Скидки по каждому конкретному объекту индивидуальны и не превышают 10-15% от его стоимости», — добавила она.

В начале лета на рынке городской аренды предложение превышало спрос более чем на 120%. Но с июня спрос начал расти и в августе впервые за три года превысил предложение – на 15%. Такой рост Жукова объяснила проявлением отложенного спроса: часть клиентов ждала снижения цен, но время ожидания закончилось и многие торопились арендовать жилье до осеннего сезона.

Традиционно к концу года спрос снижается, достигая минимума на новогодних каникулах. В этом году он все же остается выше прошлогодних показателей. На этом фоне происходит небольшой рост предложения — просто за счет снижения активности арендаторов на рынке остается больше свободных квартир под аренду.

Районы притяжения

Рейтинги самых дорогих и дешевых районов Москвы остаются актуальными в течение года. Меньше всего придется заплатить за квартиру в Бирюлево Западном (125,1 тыс. рублей за кв. м), Крюково (105,3) и Внуково (102,3). Дороже всего обойдется жилье в центре - на Арбате (561,4), в Хамовниках (511) и Якиманке (485,4).

По словам Шломы, ЦАО дешевеет, как и другие округа, но медленнее, поэтому разрыв увеличивается. «Дело в том, что подобные объекты уникальны – сейчас в центре практически негде больше строить новые дома. И эта тенденция продолжится и в следующем году: недвижимость в центре будет более востребована и, соответственно, будет медленнее дешеветь», — объяснил он.

Спрос на вторичном рынке жилья Москвы сейчас сосредоточен в двух категориях. Первая – это высококачественное жилье. При значительном превышении предложения над спросом покупатель готов дожидаться появления квартиры, о которой он давно мечтал. И он согласен заплатить за эту жилплощадь адекватную цену. А если покупатель не хочет сильно тратиться на приобретение недвижимости – в силу разных причин – то он, соответственно, ищет варианты из второй категории – самое бюджетное жилье.

Транспортный фактор

Интерес арендаторов к районам, где улучшается транспортная ситуация, повышается, заметили эксперты. В этом году небольшие изменения в рынок недвижимости внес запуск Московского центрального кольца (МЦК).

«Если новостройка появляется в районе, где не только есть станция МЦК, но и станция метрополитена, то это никак на стоимость квадрантного метра не влияет, — уточнила Шаталина. — В районах же с плохой транспортной доступностью, где это фактически единственный вид быстрого транспорта, ситуация иная. Но таких районов, которые выиграют от запуска МЦК немного – Нижегородский, Коптево, Хорошево-Мневники». Например, рядом со станцией «Нижегородская» в октябре цены выросли на 6%.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов полагает, что более значительные изменения станут заметны позже, потому что рынок недвижимости весьма инертен. Он предложил обратить внимание на районы, где в ближайшие году появятся новые станции метро.

В качестве примера удачного вложения он привел юго-западное направление, где транспортную ситуацию осложняют пробки еще до въезда на МКАД. По его оценке, после открытия «Тропарево», «Румянцево», «Саларьево» цены на квартиры могут вырасти даже на 20%. Такая же самая ситуация наблюдалась и после запуска станций «Митино» и «Пятницкое шоссе» – цены на недвижимость выросли на 15-20%.

Не апартаменты

Прогнозы о том, что рынок апартаментов начнет активно развиваться в Москве на фоне кризиса, не оправдался. Этот сегмент до сих пор не играет существенной роли, признали эксперты. Кроме того, в этом году произошло несколько банкротств крупных застройщиков, которые занимались подобными проектами.

«Апартаменты – это коммерческая недвижимость, и люди, которые ее приобретают, довольно сильно рискуют, так как в случае банкротства застройщика государство не встанет на их защиту (покупателей апартаментов нельзя приравнять к обманутым дольщикам). Чаще всего подобное жилье подыскивают для себя молодые люди или какие-то творческие личности, которые хотят поселиться в необычной квартире, например, с шестиметровыми потолками или с большими окнами во всю стену. Однако на данный момент покупательский интерес к апартаментам не носит массового характера», — уточнил Шлома.

Доля сделок на покупку апартаментов снизилась на 10% по сравнению с началом 2015 года. По словам Шаталиной, для этого есть как минимум три причины. Во-первых, увеличилось предложение бюджетных квартир в «старых» границах Москвы. Во-вторых, строители апартаментов не успевают за ростом рынка квартир. Еще одной причиной она назвала ожидание в прошлые годы перехода апартаментов в статус квартир или же уравнивания в правах, но этого не произошло.

«Тут стоит отметить, что небольшие подвижки в этом направлении были сделаны, так как в сентябре Мосгордума приняла в окончательном чтении законопроект, согласно которому собственники апартаментов, физические лица, будут платить налог на имущество по ставке 0,5%. К тому же с течением времени покупатели все более качественно разбираются в рынке недвижимости и понимают что представляет собой формат апартаментов. То есть покупатели уже просчитывают на стадии выбора объекта для покупки и будущие налоги и эксплуатационные платежи, а по этим пунктам апартаменты проигрывают обычным квартирам», — пояснила эксперт.

Прогнозируем непрогнозируемое

Специалисты предупреждают, что прогнозы делать сложно. Очень много факторов, в том числе политических, может изменить экономическую ситуацию в целом и рынок недвижимости в частности. Однако, если серьезных потрясений не произойдет, эксперты сходятся на том, что цены продолжат ползти вниз.

«Средняя стоимость жилья как минимум останется стабильной, как максимум – постепенное "сползание" цен (до 5-7% в год) будет продолжаться, если на рынке недвижимости не произойдет каких-то масштабных катаклизмов. Никаких перспектив для роста цен в ближайшее время не предвидится», — привел прогноз агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

В компании «Азбука жилья» полагают, что наиболее выгодными будут предложения в начале года. К концу 2017-го цены могут вырасти на 5%, что укладывается в сезонную погрешность. По мнению Владимира Каширцева, резкий скачок вверх исключен, поскольку при падении реальных доходов населения любое значительное увеличение цен способно привести к резкому падению темпов продаж, что наблюдалось в конце этой весны.

Между тем, объем предложения в Москве продолжит расти и баловать покупателей. В октябре были опубликованы данные по выдаче разрешений на строительство по итогам трех кварталов текущего года — их на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А если исходить из площадей, то тут рост и вовсе составляет 50%, обратили внимание в «МИЭЛЬ-Новостройки». Гендиректор Наталья Шаталина считает, что многое будет зависеть от политики в отношении ипотеки.

«На данный момент четкого понимания, что же будет на рынке ипотеки в 2017 году, нет. В любом случае мы ожидаем каких-то действий от властей, направленных на дальнейшую поддержку ипотечного рынка. В качестве такой поддержки можно расценивать как продление льготной ипотеки, так и пересмотр ключевой ставки в сторону снижения и дальнейший пересмотр ипотечных ставок в рамках стандартных программ», — уточнила она.