Квартирный вопрос: Москва vs Петербург

На агломерации Москвы и Санкт-Петербурга приходится более 50 процентов от всего российского рынка жилой недвижимости в денежном выражении. Они задают общие для всей России рыночные тренды, там же появляется большинство новых идей и решений. И при этом рынки недвижимости этих двух городов очень существенно различаются. МОСЛЕНТА совместно с аналитиками компании ЦИАН разобралась в новой грани вечного конфликта Москва vs Питер.

История и высотки

Средняя этажность домов в Москве (9,6 этажей) делает ее одним из самых высотных городов России. «Выше» нее только несколько подмосковных городов, построенных во второй половине XX века (Котельники, Пущино, Краснознаменск) или те столичные пригороды, где особенно много новостроек, а ветхая малоэтажная застройка была частично снесена в последние 25 лет.

Самые «высокие» муниципалитеты Москвы находятся на ее окраинах. Там средняя этажность домов выше 16 этажей. В Санкт-Петербурге самые высокие районы на 1-2 этажа ниже столичных.

При этом невысокая средняя этажность в Ленинградской и Московской областях получается за счет удаленных районов: в ближних пригородах и Москвы, и Санкт-Петербурга есть муниципалитеты, дома в которых в среднем выше 10 этажей.

А вот по возрасту застройки Москва проигрывает Северной столице. Санкт-Петербург по этому показателю опережает все крупнейшие города страны. Если в Москве в самых старых районах (Арбат, Басманный, Тверской) средний возраст домов лишь приближается к 80 годам, то в Санкт-Петербурге в восьми районах (Сенной, Дворцовый, Адмиралтейский, Литейный, Владимирский, Коломна, Измайловское и №78) «средний дом» был построен в 19 веке. Петербурге жилой фонд ощутимо старше, а исторический центр намного больше по площади занимаемой территории.

Понаехавшие

В Москве рекордные темпы строительства не успевают за миграционным притоком. В Санкт-Петербурге строят немало, но и сальдо миграции ниже.

Обеспеченность жилой недвижимостью — один из самых сложных для интерпретации показателей. Казалось бы, чем он выше, тем лучше, но среди всех регионов России в лидерах по количеству жилья, приходящегося на одного жителя, находятся так называемые «депрессивные» города и регионы с миграционным оттоком населения.

В Москве показатель обеспеченности жильем на протяжении последних 15 лет колеблется в районе 18-20 квадратных метров. Это в 1,5-2 раза ниже, чем в западноевропейских столицах. В Подмосковье этот показатель выше благодаря активному малоэтажному строительству.

По обеспеченности жильем в Москве лидируют наиболее дорогие районы в центре города: Якиманка (41 квадратный метр), Хамовники (36), а также престижные периферийные направления — Хорошевский район (40) и Раменки (35). Меньше всего «квадратов» на одного жителя приходится в Капотне (13).

В Санкт-Петербурге картина примерно схожая. Наиболее обеспеченные жильем горожане живут в центре и в спальных районах с новыми домами, наименьших значений этот показатель достигает в окраинных районах, застроенных «хрущевками».

При этом показатели обеспеченности жильем искусственно завышаются в обоих городах, так как не все покупатели квартир в новостройках оперативно регистрируются по новому месту жительства. К примеру, в ряде районов Новой Москвы статистическая обеспеченность в 2-3 раза выше средних значений по региону, но аналитики уверены, что это временное явление.

Доступное жилье

Индекс доступности жилья — это количество лет, за которые доход трех человек станет равен стоимости 54 средних цен квадратного метра. Выражаясь простым языком, это ответ на вопрос, за сколько средняя семья может накопить на среднюю квартиру.

В Ленинградской области индекс доступности составляет 2,67, что является одним из самых высоких значений среди нересурсных регионов страны (тех, где не добываются нефть, газ и другие полезные ископаемые). Низкие цены квартир на окраинах здесь сочетаются с наличием муниципалитетов с высокими доходами (Сосновый Бор, Кириши, ближние пригороды Санкт-Петербурга).

Индекс доступности жилья в Московской области (3,17) выше, чем в Санкт-Петербурге (3,39).

Почем квадратный метр?

На протяжении всей истории российского рынка жилья стоимость квадратного метра в Москве была в 1,8-2 раза выше, чем в Петербурге. Однако аналитики отмечают, что по качеству городской среды, характеристикам жилого фонда, даже по индикаторам рынка труда двухкратной разницы между двумя столицами не наблюдается.

Самый дорогой район Санкт-Петербурга — Дворцовый округ — со средней ценой квадратного метра в 233,2 тысячи рублей — находился бы по дороговизне на 21-м месте среди районов Москвы, то есть где-то между Соколом и Сокольниками. А второй по стоимости квадратного метра Чкаловский округ (163,4 тысячи рублей) был бы и вовсе на 82-м месте между расположенными на периферии города в пределах МКАД – Москворечьем-Сабурово и Лосиноостровским.

Распределение цен в Санкт-Петербурге гораздо однороднее, чем в Москве. 10 самых дорогих районов в нем лишь вдвое дороже 10 самых дешевых. Такое соотношение цен в центре и на окраинах характерно для российских городов-миллионеров, но в пятимиллионном бывшем столичном городе с богатой историей выглядит неожиданно.

В Москве, учитывя присоединенные к ней в 2012 году территории, разброс цен в 1,5 раза больше. Подобный подход для сравнения с Санкт-Петербургом представляется корректным, так как и в пределах северной столицы есть территории, где нет сплошного массива урбанизированного пространства.

Из 10 самых дорогих районов Москвы восемь расположены в историческом центре, и лишь два муниципалитета (Раменки и Гагаринский) находятся за его пределами. Все дешевые районы находятся в Новой Москве. Средние цены в десяти самых дешевых районах Москвы близки к среднему уровню цен в Санкт-Петербурге в целом.

Апартаменты

Структура предложения по типу помещений на первичном рынке жилья в Москве отличается от любого другого регионального рынка. 12 процентов лотов относится к апартаментам, а ведь несколько лет назад эта доля и вовсе доходила до 20-25 процентов. Да и снизилась она лишь в относительном выражении, хотя число лотов и проектов остается высоким.

Широкое распространение этого формата жилья — следствие стремления части застройщиков обойти жесткие требования к проектам строительства жилых домов в столице.

В Санкт-Петербурге апартаменты также заметны на рынке, а вот в областях их доля в предложении минимальна. Высокая доля апартаментов на московском рынке — не самый лучший тренд градостроительного развития Москвы. Формально, эти объекты не являются жилыми помещениями, на них не распространяются нормы по обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, что может обострить, казалось бы, решенную несколько лет назад проблему с очередями в детские сады и школы.

Готовые квартиры

Застройщики рассчитывают продать все квартиры в своих новостройках еще до сдачи домов в эксплуатацию. Однако сейчас на первичном рынке недвижимости Москвы и Петербурга можно наблюдать тысячи пустующих квартир.

Это следствие кризиса и падение доходов населения: застройщики не успевают все продать в рамках 2-3-летнего строительного цикла, и квартиры в новостройках де-факто становятся конкурентами для вторичного рынка.

В Московском регионе эта тенденция выражена сильнее. Здесь 25,5 процентов лотов в области и 20,2 процентов лотов в центре агломерации приходится на квартиры в сданных домах. В агломерации Санкт-Петербурга аналогичные показатели на 10 пунктов ниже.

Центр против окраин

Модель «центр-периферия» описывает отношения между регионами, где небольшой по территории центр, объединяющий наиболее передовые технологические и социальные достижения, противопоставляется огромной периферии — совокупности отдаленных и слаборазвитых территорий.

Квартиры в центре Москвы почти в четыре раза дороже, чем на дальних окраинах присоединенных в 2012 году территорий. Даже если сравнивать только территории в пределах старых границ, то разница в цене квадрата будет трехкратной. Помимо «центр-периферийного» показателя в столице есть еще и ряд субцентров (прежде всего, станции метро), которые формируют локальные ценовые максимумы.

В Московской области влияние близости к Москве выражено сильнее, чем в агломерации Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге распределение цен по удаленности от центра совершенно иное. Во-первых, цена убывает от центра к окраинам неравномерно, а, во-вторых, самый недорогой пояс дешевле центра лишь в 1,5 раза.

У нас на районе

«Дорогой запад и непрестижные восток и юго-восток» — такой формулой описывается распределение цен практически во всех российских и во многих европейских городах. На самом деле, эта тенденция сформировалась много веков назад. Западный перенос воздушных масс из зоны влияния Гольфстрима со времен средневековых мануфактур определял размещение производств на юго-востоке и востоке, а жилых кварталов для знати на западе.

В Московской агломерации эта закономерность проявляется на всех уровнях. Юго-западный сектор города (не одноименный административный округ) почти в 1,6 раза дороже восточного. Похожий характер распределения цен отмечается в столице внутри каждого из ее «колец» (запад в границах Садового кольца в 1,5 раза дороже востока и так далее).

В Петербурге распределение цен между географическими секторами носит принципиально иной характер. Здесь отмечается не западно-восточный, а северно-южный градиент. Северные окраины в среднем стоят чуть дороже южных. Это направление в сторону границы с Евросоюзом, отсюда проще добраться до ландшафтов Карельского перешейка и зон отдыха на берегах Финского залива.

Не последнюю роль играет и фактор размещения промышленных зон. Большинство старых заводов северной столицы располагается к югу от ее центра, это определило меньшую привлекательность спальных районов в южной периферии города на рынке жилья.

Средний минимум

Снижение стоимости «входного билета» на первичный рынок — один из ключевых инструментов стимулирования продаж в период экономического кризиса и снижения реальных доходов населения. Застройщики неохотно снижали цены квадратного метра, но минимальная стоимость отдельного лота за последние годы стала заметно ниже.

На рынке Санкт-Петербурга эта тенденция доведена до абсолюта. 33 квадратных метра в качестве среднего метража однокомнатной квартиры в Ленинградской области — наглядное свидетельство того, как много новостроек на границах северной столицы состоит из квартир-студий.

В Московском регионе средние метражи квартир выше, но и они заметно снизились в последние 2-3 года. 41 квадратный метр в 1-комнатной квартире или 62 квадратных метра в двухкомнатной — это значения, которые идентичны стандартным однушкам и двушкам в домах советской постройки. Средняя площадь многокомнатных квартир в Санкт-Петербурге выше, что связано с тем, что здесь такие лоты крайне редко включают в проекты эконом- и комфорт-класса.