Инкубатор для архитекторов

Завод «Манометр», основанный в 1886 году мещанином Федором Гакенталем, до революции выпускал приборы для паровозов, с 1930-х снабжал своей продукцией авиацию и метростроевцев, а в годы застоя — подводные лодки и фабрики СССР. К середине 2000-х новые собственники вывели основное производство из корпусов на Нижней Сыромятнической улице в саратовскую область, а освободившиеся площади отдали в управление Центру дизайна Artplay.

В бывших цехах «Манометра» разместились Британская высшая школа дизайна, 300 архитектурных мастерских и дизайн-бюро, десятки магазинов мебели, света и отделочных материалов. МОСЛЕНТА узнала у основателя и генерального директора Artplay Сергея Десятова (далее в тексте С.Д.) и генерального директора компании «Северин проект» Александра Балабина (далее в тексте А.Б.), как за десять лет на месте секретного предприятия вырос творческий кластер, ставший главным московским бизнес-инкубатором для архитекторов и дизайнеров.

Какими были Artplay №1 и 2

С.Д.: Первый Artplay родился в 2002 году. Мы тогда располагались на Миусской площади, снимали 1000 квадратных метров. В этом пространстве одновременно находилась коммерческая структура, которая занималась продажей дизайнерской мебели, и было выделено место для общения, встреч, мероприятий. Этот локальный маленький проект просуществовал год: до тех пор, пока арендодатель не передумал сдавать нам помещение.

Средства, вложенные в реконструкцию, благополучно пропали. Тем не менее, за тот год мы успели опробовать, как работает такое совмещение коммерческой и некоммерческой функции, провели несколько интересных мероприятий. Самым громким из них стала постановка оперы Майкла Наймана, на которую он сам приезжал. А потом нам подвернулось помещение на улице Тимура Фрунзе – шедовый цех (фабричный одноэтажный корпус с верхним естественным освещением, — прим. ред.) комплекса «Красная роза». Никто с ним не хотел связываться, потому что здание планировали сносить.

Мы пришли к собственнику (KR properties, — прим. ред.) и договорились сделать проект на условиях аренды и субаренды на три года. Там-то и сложился нынешний формат Artplay. Началось все с того, что я позвал туда своих друзей, сокурсников «и примкнувших к ним», вначале — только «представителей архитектурной общественности». У нас сидели «Меганом», «Сергей Скуратов architects», «Арт-бля», «Мастерская архитектора В. М. Гинзбурга».

А потом обнаружилось, что на этот архитектурный кластер, который сложился сам собой, с удовольствием идут различного рода коммерческие арендаторы, которым очень интересно быть нашими соседями. Таким образом, совмещение творческой и коммерческой истории получило здесь новое развитие.

Второй Artplay хорошо работал, там было много мероприятий, выставок, и на той площадке мы провели все основные эксперименты, окончательно определившись с форматом. То, что он давно уже существует во всем мире и называется творческим кластером, нам специалисты рассказали уже потом, когда мы путем проб и ошибок сами нашли все необходимые решения.

Приглашение на «Манометр»

С.Д.: Как раз тогда к нам, как к управляющей компании, обратились собственники «Манометра». Они решили отойти от бессистемного подхода к набору арендаторов и попросили так построить бизнес на их территории, как мы это сделали на «Красной розе». Способствовал нашему знакомству покойный Сергей Киселев (основатель архитектурной мастерской «Сергей Киселев и партнеры», — прим. ред.).

Была даже попытка создания альтернативного Artplay, когда часть публики решила, что без бренда и без нас они смогут сделать примерно такой же проект. Довольно большой группой они переехали в здание бывшей типографии в районе Новослободской, но что-то у них не срослось, и в итоге все оттуда разбежались. А Artplay на «Манометре» благополучно развивается.

Первые арендаторы

С. Д. Когда нас позвали в «Манометр», мы долго думали и вначале отказывались, потому что казалось, что место здесь — не очень, по сравнению с Тимура Фрунзе на Парке культуры.

А. Б.: Я отлично помню то время, потому что наше архитектурное бюро переехало сюда в январе 2005 года, когда тут еще был завод «Манометр». Здесь был типичный «почтовый ящик», как такие предприятия называли в СССР. В центральном корпусе, где мы сейчас сидим, находилась сборочная линия манометров для подводных лодок, напротив — завод «Плутон» с подобной историей. Частный собственник тогда только выкупил предприятие, производство выводили за границы Москвы, а объект перепрофилировали.

Мне сказали: «Разместим вас, как хотите. Как скажете, так стенки и поставим. На станки не обращайте внимание, вывезем». Когда мы въехали, тут дырки были в перекрытиях, мы их заделывали, пол выравнивали, стены штукатурили, шпаклевали, все сети заново протащили — это были довольно большие капиталовложения.

В первые годы здесь был настоящий Ноев ковчег: в соседних помещениях сидели ребята, которые торговали насосами, тряпками, какие-то юридические фирмы, страховые компании, интернет-провайдеры и фирмы, занимавшиеся интернет — торговлей, агентства путешествий, — кого только не было.

Очереди запуска

С. Д. Когда в 2007 году мы начали реализовывать проект на «Манометре», до кризиса оставалось меньше года. Был заранее составленный прекрасный план, начинался он с самого большого, центрального корпуса. За первую половину 2008 года мы выселили отсюда всех арендаторов, но в этот момент пришел кризис, и деньги у инвестора закончились.

Планы тут же поменялись категорически, и началось освоение корпусов исторической части территории завода, потому что там можно было готовить помещения и заселять арендаторов, вкладывая средства по чуть-чуть. И так, потихонечку-потихонечку, мы добрались и до реновации центрального корпуса.

Территория здесь активно развивается, в прошлом году мы взяли в управление соседний завод «Плутон». Он будет сделан в той же концепции, что и Artplay. У нас есть большой спрос на аренду площадей, который мы не можем здесь удовлетворить, и теперь этих клиентов мы переведем а «Плутон».

А. Б. Но там же пока ничего нет, кроме окон, лестниц и лифта.

С. Д. Там изначально красивая архитектура, вытянем. Уже местами есть на что посмотреть, постепенно все получается.

В феврале-марте мы откроем свободное посещение без пропусков всей территории и большинства зданий «Плутона». Пространство будет такое же ровное и прозрачное, как Artplay, по сути оно вернется в город. К концу 2017 года два корпуса там будут целиком освоены под новую функцию. Часть помещений сейчас пустует, часть освободится из-под производства, кое-где произойдет естественная ротация арендаторов. Мы никого не выгоняем, это совершенно естественный процесс.

Основной закон развития кластера – центростремительный: чем он больше, тем устойчивее и привлекательнее. Таким образом, за счет присоединения «Плутона» проект Artplay получает дополнительный импульс, мы расширяемся. Причем не только в Москве – в этом году мы открыли полноценный проект в Питере. На Охте, практически там, где должен был строиться скандальный Газпромовский «Охта-центр».

Три творческих кластера Москвы

А. Б. А какое у тебя отношение к «Флакону», взгляд на их результат?

С. Д. Неплохой проект. Если говорить о том, кто на нас больше всего концептуально похож, то это «Флакон». В принципе, в Москве три настоящих кластера: мы, «Флакон» и «Винзавод», в каждом из которых своя экономическая основа. Все остальное – просто реконструированные промышленные сооружения, где развивается обычная функция.

Чтобы создать кластер, изначально надо придумать концепцию синергетического эффекта между различными участниками рынка, понять, каких людей надо собрать, чтобы на одной территории их бизнесы эффективнее заработали. «Винзавод» выстроен вокруг рынка современного искусства, «Флакон», условно говоря, вокруг молодежной моды и местного сообщества. Основная тема Artplay – архитектура и дизайн интерьеров. Есть и много всего другого, но это – стержень, вокруг которого складывается основная экономика кластера.

Торговля здесь и позволяет выстроить окончательную экономику. Сюда приходит заказчик, который становится клиентом не только творческих мастерских, но и торговых объектов, и инженеров, и строителей.

Запрос целевой группы

А. Б. Я бы, как архитектор, добавил еще следующее: нужно соотнести потенциал той недвижимости, которая у вас есть, с запросами выбранной целевой группы. Концепция будет успешной, если позволит минимизировать объем вложений, необходимых для создания эффективного востребованного рынком объекта недвижимости. Когда-то для этого необходима реконструкция, а когда-то достаточно капремонта, покраски фасадов. Как самцы шалашников для привлечения самок украшают гнезда яркими цветами, разноцветными ракушками, также и здесь надо разложить свою «цветную приманку», чтобы привлечь арендаторов, которые прилетят сюда, будут нести яйца и их высиживать.

С. Д. Движуху надо создать, атмосферу: с выставками, мероприятиями. Коммерческого смысла в них немного, с квадратного метра выставочные пространства денег приносят гораздо меньше, чем постоянная аренда. И если ты хочешь этим заниматься, надо, чтобы инвесторы, собственники понимали, что ты занимаешься выставками не только для красоты, но и чтобы место было узнаваемое и интересное для целевой аудитории.

А. Б. При этом у аудитории специфические потребности, им не нужно, чтобы все было, как в Москва-сити: скоростной лифт и офис в облаках на 36 этаже. Вложения необходимы небольшие, но целевая аудитория за созданный для нее продукт будет готова платить арендную ставку по рыночной цене.

Первый, второй, третий этаж в Artplay устроены, как торговый комплекс: связаны лестницами и состоят из галерей, шоу-румов и офисов, где сидят и те, кто торгует, и те, кто проектирует.

Здесь сидят и мелкие архитектурные бюро, которые делают коттеджи, квартиры, и крупные: Wowhaus и мы, «Северин групп». Мы не работаем с частными клиентами: площадь проектируемых комплексов у нас бывает и по 100 и по 250 тысяч квадратных метров.

Банк не сядет в такие помещения, как здесь: с таким полом, такими чугунными колоннами. А архитектор скажет: "О, круто! Материал, фактура". И при том, как бы креативно не выглядели тут все пространства с клинкерной плиткой, под углом наклеенными зеркалами, вертикальным озеленением стен и прочими приколами, нельзя забывать, что это все сдающиеся помещения: шоу-румы, бюро. Это все коммерческие площади, которые задорого сдаются.

Образовательная функция

С.Д. Вторая важная история на Artplay — образовательная. В нашем кластере она имеет очень большое значение, в отличие от «Флакона» и «Винзавода». Эта синергия у нас сложилась, как обычно, во многом благодаря знакомствам и случайности. И теперь один из наших якорных арендаторов - это консорциум британских школ. Они сейчас арендуют порядка 8.000 метров и еще 2.000 заберут в ближайшее время. Кроме того, 2.000 метров занимает не входящая в консорциум бизнес-школа RMA. Для сравнения: два крупнейших архитектурных бюро, которые у нас сидят — Wowhaus и Сашин «Северин проект», занимают по 1.000 метров.

Сейчас на территории Artplay во всех потоках школ посещают занятия около 1.000 человек. Каждый год это новые люди, которые в основном учатся дизайну и архитектуре - всему тому, что связано с нашей прямой специальностью. Часть из них устраивается здесь на работу, другие трудятся потом где-то еще, но приводят сюда клиентов, так как «воспитаны» этим местом.

Бизнес-инкубатор

С. Д. Многие здесь основывают свой бизнес, потому что третий наш арендатор, которого можно считать якорным и крупным – это коворкинг «Рабочая станция». Так что на Artplay есть еще и эта линия: люди отучились, у них есть возможность в коворкинге начать свой бизнес, потом расшириться и начать работать на территории.

Эффективно отстроить здесь эту модель удалось не сразу: коворкинг долгое время был убыточным и мы его содержали. Первый оператор не справился с управлением, второму мы долго давали большую скидку, что помогло ему вырасти. Теперь он развился, платит по коммерческой ставке и коворкинг работает хорошо.

Безусловно, такое развитие требует определенной политики с нашей стороны, «ручного управления»: когда мы понимаем, что арендатор важен для нашего проекта, мы до какого-то момента поддерживаем его.

Такая же история с образовательной функцией. Например, то, что здесь находится школа МАРШ – это наше сознательное решение. Первое время мы по отношению к ним на определенные уступки, потому что нам интересно, чтобы в Artplay была эта школа.

С. Д. До сих пор сохраняется наша политика ценообразования, заявленная с самого начала: для архитектурных и дизайнерских бюро арендные ставки поменьше, чем для шоу-румов. Саша, например, платит за метр меньше, чем шоу-румы.

А. Б. Ну, не знаю, не знаю (оба смеются).

С. Д. Происходит развитие проекта, растут наши вложения. Ставки были довольно низкими в зданиях, скажем так, соответствующего качества. Вот сейчас мы находимся в центральном корпусе, соответствующем категории «B+», здесь полностью сделаны нормальные инженерные системы.

А. Б. Но надо понимать, что эти инженерные системы сделаны арендатором за свой кост, нам подвели коммуникации к помещению, а их разводкой мы занимались самостоятельно.

Жилье

С. Д. Чтобы развивать коммерческую жилую функцию, нужно придумать, зачем это нужно. Мы проанализировали ситуацию и выяснили, что через речку от Artplay есть дома, где за 40.000 рублей в месяц можно снять приличную квартиру. Такого же размера коммерческая площадь стоит в два раза дороже. Жилье безусловно выгодно продавать.

На Западе есть формат кондоминиума, в уставе которого можно прописать: нельзя содержать кошек и собак или нельзя селить людей моложе 30 лет. А в России законодательство не позволяет накладывать серьезные ограничения на владельца недвижимости.

Нам был бы интересен формат хостела и общежития, коливинга. Он может появиться на Artplay, если нам попадется интересный оператор, которому мы доверяем. И мы готовы предоставить ему льготные условия аренды, если будем понимать, что, как и с коворкингом и школами, через какое-то время это позволит нам выйти на нормальные ставки.

Кроме того, организовать хостел или коливинг было бы интересно, потому что сейчас пространство Artplay недостаточно используется в вечернее и ночное время, это видно по паркингу, который забит днем и пустеет в 20.00. Если бы жилая функция была реализована, дополнительный заработок получили бы сервисы и общепиты на территории, паркинг бы заработал более эффективно. С точки зрения безопасности «соседский контроль» людей, здесь живущих, мало что может изменить: у нас довольно-таки большая служба охраны, много камер на территории и много сотрудников, которых мы вынуждены содержать. Хотя с появлением «Винзавода» и Artplay район, безусловно, стал лучше.

А. Б. Но при этом сосед наш Курский вокзал никуда не ушел.

С. Д. Да. Так что, если бы на Artplay какие-то люди жили, я был бы только за. Пока все ограничивается арендаторами, которые тут иногда ночуют. В основном это трудоголики, которым домой ехать лень. В некоторых офисах даже делают отдельную комнату для сна, мы этому не препятствуем.

Перспективы Artplay

С.Д. Я думаю, ни в одном из бизнес-центров нет в штате трех архитекторов, а на Artplay есть. Их основная работа заключается в том, чтобы обуздывать фантазии арендаторов. Когда человек арендует у нас помещение, он волен делать что угодно внутри своих помещений, плюс есть возможность что-то сделать и снаружи: с коридором, окнами, витриной. Из этого и рождается визуальное разнообразие Artplay. Очень много идей отсеивается, но наш контроль позволяет при всем стилистическом разнообразии соблюдать здесь концептуальное единство.

И мы сейчас планируем выйти на город с предложением что-то сделать с Нижней Сыромятнической улицей. Потому что раз уж она находится между двумя такими территориями, и из нее самой тоже надо сделать полноценную улицу.

Если говорить о текущих работах, от сейчас мы приводим в чувства бывшую котельную — пятый корпус. В конце 2017 года там откроется еще один ресторан и музыкальный клуб. Кроме того, все корпуса мы сейчас на уровне второго этажа связываем системой переходных мостиков: машин внизу очень много, деть мы их, к сожалению, никуда не можем. Снег зимой не всегда успевают убрать, периодически бывает не очень чисто. А по второму уровню всегда можно пройти, не испачкав обувь.

Из того, чего на наш взгляд пока не хватает на территории, мы хотели бы делать какое-то пространство для спорта: фитнеса, йоги. Такие истории как, например, каток неконкурентноспособны в сравнении с городскими.

А. Б. Это не про бизнес. Если функция не создает потока, в ней и смысла нет.

С. Д. Вообще это важная проблема, до которой мы сейчас дошли: конкуренция между развлечениями и досугом, которые предоставляют частные институции, с тем, что делает город.

Есть успешные проекты, в частности «Босх, ожившие видения»: в Москве он очень хорошо прошел, сейчас в Берлине идет с большим успехом. Отличная посещаемость, немцам нравится и туристам тоже. Но наш собственный прокат здесь очень сильно просел в новогодние каникулы в сравнении с прошлым годом, потому что город решил, что в это время музеи будут бесплатными. А когда мы конкурируем с чем-нибудь бесплатным, то любой бизнес говорит: «Ой! Мы не можем. Ой!»

Центр развития креативных индустрий

С. Д. То, что Artplay привносит в город, можно назвать творческой атмосферой или атмосферой творческого бизнеса.

А. Б. Это в определенной степени квинтэссенция свободного предпринимательства. Бизнес – это крупные объемы, купля-продажа, а здесь находятся именно предприниматели.

С. Д. Я бы сказал так: это место для развития креативных индустрий. Параллельно с архитектурной историей на Artplay существует школа кино и несколько компаний, которые с ней взаимодействуют. И если «Британка» - это художественное, дизайнерское и архитектурное образование, то еще здесь существует школа RMA – образование в области творческого бизнеса, где учат быть менеджером в галерейном деле и других креативных областях. Так что у нас здесь – точка роста креативного бизнеса.

А. Б. Изначально это все бизнес. Также как говорят, что цивилизация - это всего лишь тоненькая пленочка на животном начале человека, также и институции вроде Artplay для города имеют значение такой культурной среды для работы и роста предпринимателей. Комфортность этой среды заключается в том, что здесь люди примерно с одним образованием и близким кругом интересов. Окружающие тебя здесь люди демократичны, так как они креативны. Это люди динамичные, ответственные. И заехать сюда гораздо приятнее, чем в какой-нибудь бизнес-центр "Центральный", или забираться туда, где сидят страховые компании.

Это Познер сказал, по-моему, что наша страна изменится, когда к власти в ней придут несоветские люди. И на Artplay возник такой небольшой мир, где я с этими людьми из будущего встречаюсь. И меня этот мир очень устраивает.