Интеллектуальная фабрика

Крупнейшая ткацкая фабрика Москвы начала XX века — Даниловская мануфактура — давно сменила «профиль», но фабрикой по сути осталась. Только теперь здесь в промышленных масштабах идет интеллектуальная работа: в обновленных лофтах находятся штаб-квартиры Rambler&Co, «Централ Партнершип», вещательной корпорации «Проф-Медиа» и агентства SPN Communications.

Проект реновации Даниловской мануфактуры был удостоен в 2009 году всемирного «Оскара» в сфере недвижимости — FIABCI World Prix d'Excellence. Это первый подобный опыт в России, когда удалось «осовременить» старые фабричные здания, сохранив их и сделав комфортными как для работы, так и для жизни. МОСЛЕНТА узнала у директора департамента девелопмента KR Properties Александра Подускова, что такое фабрика XXI века и как она строилась.

Вьетнамский рынок

Даниловская мануфактура была основана в 1867 году купцом первой гильдии Василием Мещериным и к началу XX века стала крупнейшей ткацкой фабрикой в Москве. Производство батиста и пестрых ситцев прекратилось только в 1990-х. И до того, как эти корпуса выкупила KR Properties в 2007 году, здесь была промзона, на территории которой находилось несколько рынков.

В корпусе «Кноп» продавали строительные материалы, книги и детские товары. А в «Рядах Солдатенкова», как раз там, где сейчас сидит Rambler&Co, располагался огромный вьетнамский рынок, 18 тысяч метров были у них в аренде. Причем современный формат лофтов, когда люди живут и работают в одном месте, был по-своему реализован здесь уже тогда: например, одна из семей поселилась в неработавшем лифте. Во Вьетнам можно было не ездить, достаточно было просто зайти в «Ряды Солдатенкова»: тут были и кафе, и товары, и общежитие.

Есть такие проекты, когда понимаешь: расположение удачное, и, что бы ты не сделал, место будет работать. А здесь все было от обратного: сложно было вообще хоть кого-нибудь сюда затащить из-за антуража, например, владельца «Яндекса» так и не удалось уговорить хотя бы раз здесь появиться — для него это было «не то» место. Хотя по дореволюционным фотографиям было видно, что перед нами– «идеальная архитектура», мини-город.

Как только мы начали заниматься мануфактурой, весь квартал стал развиваться: параллельно с нами другие компании приводили в порядок и строили соседние здания. Буквально за десять лет весь район преобразился, и теперь все едут к нам с удовольствием. Это показывает, насколько можно поменять место, создав один флагманский «проект-локомотив» при помощи реновации.

Формат «интеллектуальной фабрики»

Мы думали над проектом два года, а рынки тогда оставались нашими арендаторами. За это время мы объехали полмира, отсмотрели множество перезапущенных промзон в Америке, Англии и остальной Европе, и пришло понимание, что нужно делать «интеллектуальную фабрику» XXI века, создавая здесь оптимальные условия для IT-компаний — потребителя, который в Москве тогда только начинал расти.

В Москве того времени все занимались новым строительством. А мы, проанализировав рынок, увидели спрос на другую архитектуру и другой подход: не на растущие ввысь бизнес-центры, а на горизонтальную застройку привычного морфотипа, сформировавшуюся исторически. Так что мы восстанавливали внешний вид корпусов времен индустриальной революции и наполняли их инженерией, необходимой в наш век революции интеллектуальной. В итоге мы создали целый формат делового квартала, в котором комфортно и арендаторам, и сотрудникам, и жильцам лофтов.

Крупные корпуса мы решили назвать по фамилиям предпринимателей, создававших Даниловскую мануфактуру до революции: Кноп, Солдатенко, Мещерин. Корпуса размером поменьше назвали по видам тканей, которые тут выпускали: батистовый, ситцевый и т.д. Все инженерные системы, всю начинку зданий пришлось заменить. Да, систему электроснабжения вы восстановили, но все ее элементы пришлось переоборудовать.

Первый арендатор

Запускался проект постепенно, чтобы избежать фатальных ошибок. Мы тогда параллельно развивали Даниловскую мануфактуру и «Красную розу», в обоих проектах формат закреплялся по ходу работы, а корпуса сдавались по очереди и были ориентированы на тех игроков IT-рынка, которые готовы были прийти на новые площади. Мы чувствовали этих людей и с середины 2000-х развивались вместе с ними: они росли с точки зрения бизнеса, а мы — делая продукт под них. И такое параллельное развитие привело к очень удачным результатам.

Первый корпус, который мы начали делать на Даниловской в 2006-м, даже не найдя еще конечного пользователя — «Гастелло», это порядка 7 тысяч метров площадей. Туда в 2007 году пришла «Проф-Медиа», только что купившая сидевший в «Нагатинском» MTV. В Гастелло собрались все телевизионные активы корпорации: офисы каналов «2Х2», «ТВ-3» и MTV.

После этого территория резко начала развиваться. После «Гастелло» открылись почти одновременно корпус «Кноп» и «Ряды Солдатенкова». В «Рядах» сначала делали офисы, но мы, увидев во время своих путешествий апартаменты на фабриках, треть корпуса отдали под них. У меня у самого тут свои апартаменты: три года в них прожил, а сейчас используем их, как шоурум. Потенциальному покупателю не всегда удается побывать в гостях в такой квартире, примерить этот формат жизни на себя, а у нас есть такая опция: хочешь понять, что такое жилой лофт, пожалуйста, поживи пару дней.

В последнюю очередь мы стали делать корпус «Мещерин» — это самый сложный проект на Мануфактуре, который, по сути, является визитной карточкой квартала. Рядом река, набережная намывная, раньше сырье для производства подвозили по воде. Фундаменты, подвалы пришлось осушать, засыпать — все эти технически сложные работы долго откладывались. И вот недавно мы его закончили и очень довольны: у объекта появилось лицо – фасадное решение. Только подсветку осталось доделать.

Даниловская мануфактура 2.0

Осталось довести до ума еще три старых маленьких корпуса маленького размера: два их них пока не сделаны, потому что под ними пройдут сети к примыкающей дальшей территории в 2 га, где сейчас сараи и парковка. Мы хотим расширить жилую функцию на Мануфактуре потому что верим, что она будет востребована.

Там будет вестись строительство новых апартаментов с подземным паркингом. Корпуса будут выдержаны в общей стилистике, проектом занимается известный российский архитектор. Сейчас проектируем, а в ближайшее время планируем начать реализацию: всего построим порядка 37 тысяч метров на продажу. Хотелось бы начать в 2017-м и за два года управиться. Нынешних арендаторов стройка не коснется: техника будет попадать туда через отдельный въезд.

Сейчас мы ищем на мануфактуре помещение под детский сад, стоит задача его сделать. Рассматриваем возможность разместить его в новых корпусах, на Даниловской мануфактуре 2.0. Есть идея сделать частную школу, ей тоже занимаемся.

Под функцию фитнес клуба хорошо подходит «Литейный» корпус — шикарное здание с огромными потолками. Но его развитие идет тяжело: большие площади, затраты высокие, а отдача низкая. Так что мы его потихонечку делаем, недавно закончили очередной этап, в ближайшее время планируем завершить.

Апартаменты и гостиница

Когда мы принимали решение о вводе жилой функции на мануфактуре, оно казалось неоднозначным: аппартаменты мы сделали в 2009 году, гостинцу – в 2010-м. Мы понимали, что надо размывать функцию, делать многофункциональный комплекс, к офисам добавили жилье, сделали шоурумы. При монофункциональной схеме, когда люди приехали, отработали и уехали, повышается пиковая транспортная нагрузка, что неправильно. А при МФК квартал лучше работает.

В «Рядах Солдатенкова» есть целиком жилое здание, а в одном из корпусов, выходящих на Варшавское шоссе, у нас размещается гостиница «Азимут» — это наша структура, входящая в холдинг.

И мы ни разу об этом не пожалели, угадали с форматом: как у «Азимута» загрузка хорошая, так и апартаменты продались очень быстро, — все это оказалось востребовано. Выяснилось, что люди хотят жить в атмосфере лофтового квартала, потому что все устали от многоэтажных домов-муравейников, от безликой, типовой архитектуры. Наши покупатели каких только интерьерных проектов ни делают: все очень разные и интересные.

Фрагмент дореволюционной Москвы

Даниловская мануфактура уже 150 лет является частью Москвы, и ее прошлое, ее исторический вид достойны уважения. Квартал, исторически вписанный во все районные инфраструктуры и процессы, после реновации сам по себе становится точкой притяжения. А когда ты приходишь на территорию исторической застройки, все там ломаешь и делаешь что-то новое, ты и город, и горожан таким образом вгоняешь в стресс, потому что всем надо принять новую архитектуру на старом месте. Есть места, где это востребовано, но не в сложившихся кварталах.

Все говорят, что на Даниловской мануфактуре комфортно. Это как фрагмент дореволюционной Москвы: малоэтажной, тихой, со своим ритмом жизни, где люди не бегают, а ходят. И перемещаются не только на лифтах, а выходят из зданий, чтобы прогуляться по территории или дойти до магазина в соседнем корпусе. Этот момент нельзя недооценивать: и мы специально сделали проницаемую территорию, со множеством скрытых арок и проходов.

Московским лофтам пора расти

Сейчас у нас в московских промзонах, прошедших через реновацию, в основном находятся офисы и немного апартаментов. Но жилья должно быть больше. Сейчас очень много массовой архитектуры, и если дать людям возможность за те же деньги купить лофт, это будет очень востребовано.

Некоторые форматы в редевелопменте у нас вообще пока отсутствуют. Например, в старых заводских корпусах почти нет торговых центров. Мы недавно заинтересовались этой темой, посмотрели: по всей России только шесть таких проектов нашли, хотя в мире их – огромное количество. В Польше в одном только небольшом городке Лодзь три или четыре таких торговых центра.

Кроме ритейла, у нас пока недооценен формат размещения отелей в редевелопменте, я кроме нашего «Азимута» других примеров и не знаю. А в мире, опять же, таких проектов хватает и они весьма востребованы.

И есть еще один подход к использованию старых фабричных корпусов, никак пока не реализованный в Москве. Формат коворкинга в столице представлен, но вот коливинга у нас в городе пока нет. А между тем, в Европе и Америке это очень распространенный подход: когда в одном месте живут люди, схожие по характеру, по манере общения. Они занимают большое пространство: 100-200 метров, разделенные на приватную зону и общие пространства: гостиную, где можно вместе смотреть фильмы и кухню, где все едят вместе.

Такой формат в Москве пытались воплотить еще авторы проекта дома Наркомфина, архитекторы Гинзбург и Милинис. Стоит попробовать возродить этот подход на промзонах, прошедших реновацию, есть шанс, что он приживется.

Перспективы московского редевелопмента

В последние годы пошел тренд на существенное увеличение количества редевелопмента, в реализованных проектах это, по моим оценкам, 1-2 процента рынка столичной недвижимости. Если брать еще не сделанные, но уже заявленные проекты, то эта цифра вырастет до 5 процентов. А в мире этот рынок составляет 10-20 процентов от общего объема недвижимости. Потенциал роста у нас огромный, сегмент редевелопмента должен вырасти в разы.

Очень многое зависит от транспортной инфраструктуры, и запуск Московского центрального кольца дает очень хорошее основание для развития промышленного пояса столицы. Многие старые заводы и фабрики расположены в зоне, прилегающей к МЦК.

Функции в каждом случае им подходят разные: из «Кристалла» получится шикарный жилой квартал с небольшим офисным сегментом, где-то стоит делать технопарки, как на АЗЛК, а где-то, как на электроламповом заводе, имеет смысл совмещать офисы и жилье, отдав первые этажи под инфраструктуру. Сейчас на эту тему в Москве уже существует вполне профессиональный консалтинг, комитет по редевелопменту работает с прошлого года — опыт на рынке накоплен большой. Там регулярно проводятся воркшопы, на которые приходят собственники, инвесторы, и спрашивают, что им делать с тем или иным объектом.

Еще 10 лет назад опыт отечественных специалистов в этой области был чисто теоретическим. Теперь у нас уже хватает своих крепких профессионалов с опытом реализованных проектов. Если 10 лет назад мы ездили за опытом в Европу, то теперь западные архитекторы приезжают к нам. Ровно за тем же самым.