800 жилых домов в центре

В пределах Садового кольца существует порядка 800 доходных домов дореволюционной постройки. Большая часть из них освободится в обозримом будущем, когда расположенные там институты и ведомства вслед за госучреждениями уедут из центра в Сити и Новую Москву. Как изменится центр, если эти здания снова станут жилыми, и что для этого должен сделать город, МОСЛЕНТА выяснила у директора по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties Александра Подускова.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties.

Вернуть жилую функцию в центр

Одна из проблем центра Москвы заключается сейчас в том, что там слишком много офисов и мало жилья. Во многом именно из-за этого возникает маятниковый перегруз со всеми этими пробками, когда утром люди едут на работу из спальных районов в центр, а вечером — обратно.

С одной стороны, нужно построить больше офисов ближе к спальным районам, создав альтернативу рабочим пространствам внутри Садового. В прошлом году запустили МЦК, соответственно, прилегающие к нему промзоны можно развить под офисные кластеры. Это должно ослабить маятниковые миграции, но не решит проблемы в целом. С такими проблемами обычно борются комплексно.

А значит, среда станет более комфортной: по-новому заживет и получит дополнительный импульс к развитию вся инфраструктура центра, который никогда раньше не был так слабо заселен.

Изменится ситуация с парковками, потому что тем, кто живет в пределах Садового, по сути и машина-то не нужна — все рядом, такси вызвал и ты на месте. Приятели, недавно переехавшие в центр, с удивлением мне тут рассказывали: «Пока выезжаешь из гаража, едешь, ищешь, где приткнуться, паркуешься, на такси бы уже давно доехал и был свободен».

Когда в 2009-2010 годах мы искали здания под формат апартаментов, то неоднократно производили расчеты их загруженности. Предположим, перед нами дом дореволюционной постройки: не в лучшем состоянии, но лет 20 еще простоит. Полезная площадь — 10 тысяч метров, сейчас там административное здание, работают две тысячи человек.

А если его переделать под апартаменты, там будут находиться 200 человек, да и то не постоянно: жилье среднего класса и выше часть времени стоит свободным, люди периодически уезжают путешествовать, живут в других своих домах и квартирах, так что постоянная загрузка в таких апартаментах составляет 50-70 процентов.

Таким образом, с точки зрения автомобильной, транспортной загруженности ситуация меняется в лучшую сторону: если к этому зданию ежедневно приезжали 2000 человек, а станут 150-120, к тому же обеспеченных подземной парковкой.

Первые этажи отдаются под инфраструктуру, как это и делалось изначально. Кого туда сажать — решает рынок. Я когда такими проектами занимаюсь, то доверяю тем, кто с арендаторами общается: они же деньги считают, и точно не будут открываться в месте, в которое не верят.

Перезапуск за два года

Сейчас многих останавливают высокие цены, но чем выше предложение, тем ниже стоимость квадратного метра, как в аренду, так и на продажу. Если вернуть жилую функцию доходным домам дореволюционной постройки, а их в центре много, порядка 800, это повлияет на снижение цен в центре. Вырастет количество людей, которым по карману аренда или покупка жилья внутри Садового.

Если получить в центре возможность на понятных условиях вкладываться в проекты реновации таких зданий, сделать это можно будет достаточно быстро на деньги частных инвесторов, в рамках программы, которую объявляет в таких случаях сам город.

Основной вопрос — вывод этих зданий из-под обременения. Очень многие из них сидят в старых контрактах. Город в свое время, при Лужкове, брал место, все стоящие на нем старые здания вносил в инвест-контракт и передавал на реализацию инвестору. Когда в 2010 году пришла новая команда, все эти инвест-контракты закрыли, и все встало, непонятно теперь, что с этими зданиями делать.

И теперь задача города, расконсервировать эти дома и сказать: «Здесь теперь можно делать жилье». Тогда схема работы с ними будет понятна: торги, аукцион, выкуп.

Идеальные решения

До революции доходные дома были востребованы: покупать недвижимость мало кто мог, в основном квартиры снимали. А у промышленников, инвесторов была возможность такие дома строить, и делать это качественно, с большим запасом прочности, с хорошими, интересными фасадами. Потом в 1914 году, когда началась война, проекты стали упрощать, на них начали экономить. А до этого создавались дома прекрасные, как произведения искусства.

Надо только прийти с технологиями по его реставрации, сохранению, перезапуску, и сделать парковки. Раньше они были не нужны, их не проектировали, но сейчас ситуацию спасают механизированные системы, за счет которых под парковку можно приспособить подвал.

Примеры: Кадаши и Депре

Жилье в исторических зданиях — очень востребованный в наши дни тренд. За 2013-2016 мы сделали Кадашевские палаты — уникальное здание в Замоскворечье. Проект сложный, но он реализован, заселен, востребован и выглядит шикарно: проезжаешь — приятно посмотреть.

Сейчас мы делаем Депре — бывший винный завод на Петровском бульваре. Тоже, как и Кадаши, стоял брошенным лет 20, никто им не занимался, все боялись подступиться, не знали, что с ним делать. Сносить? Если да, то как, если восстанавливать, то под какую функцию?

Мы пришли, подняли историю, нашли, кто это проектировал, какие были планы: изначально думали построить его четырехэтажным, но из-за Первой мировой войны подрезали финансирование и сделали только два этажа. Мы нашли старый проект, по нему отстроили четыре этажа, город поддержал и клиентам нравится.

Старые проектные решения отлично ложатся на нашу работу, в случае с Депре мы на 50-70 процентов их используем: изначальный дизайн фасадов, раскрыли арку под центральный вход и так далее.

Исторические здания подходят под жилую функцию идеально — малоэтажные, с территорией, большими подвалами, куда можно интегрировать паркинг. Не надо ничего копать, ломать, можно в существующем объеме сделать уникальное решение. В Депре мы вообще делаем уникальный гараж, экскурсии можно будет водить: кирпич, своды, колонны, я такого нигде не видел. Иностранцы будут приезжать, чтобы посмотреть.

Вложения, сроки и доходность

И я считаю, это целый тренд, которым сейчас надо заниматься, потому что старые дома занимают сейчас институты, административные структуры, которые сейчас расположены в центре, поближе к Кремлю, к мэрии. Сейчас, когда тренд пойдет на отселение подальше: в Сити, в Новую Москву, начнется и расползание этих структур. У занимаемых ими зданий появится шанс выйти на рынок, и дальше уже дело за инвестором. Если он понимает, как это здание упаковать, и получить с него прибыль, то честь ему и хвала, главное, чтобы не продвигали варианты сноса и нового строительства.

Существует целая технология последовательно проводимых работ: исследование фундаментов, усиление и так — шаг за шагом. Крепкие, качественно построенные здания при условии освоения чердаков, которые там есть, и изначально закладывались под дворницкие, мы оценивали в 50-60 тысяч рублей за метр квадратный на общие строительные работы.

Отдельной проработки всегда требует вопрос с сетями. Если здание использовалось и они там есть, задача несложная — их надо отремонтировать и расширить. Если, как в случае с Дюпре, здание 20 лет простояло брошенным, а мощности сетей района уже распределены, тогда ситуация, конечно, посложнее. В таком случае на сети уходит около 30 процентов от общего строительного бюджета.

А в целом, как я и сказал, подобные дома перезапускаются после проведения работ с вложением 50-60 тысяч рублей на квадратный метр. Ключевую роль в проекте играет стоимость выкупа: если город хочет поскорее перезапустить объекты, быстрее вовлечь инвесторов, он объявляет программу, назначает более доступные цены для тех, кто соблюдает определенные условия.

Предположим, перед нами дореволюционный дом, не являющийся памятником архитектуры, и можно устанавливать вилку: если новый хозяин его сохраняет в том же градостроительном морфотипе, то цена будет одна, а если здание идет под снос и здесь затевается новое строительство — цена становится ощутимо выше. Это позволит подвести людей на быстрые проекты, на быстрый перезапуск существующего морфотипа застройки.

В Москве такой проект отбивается и начинает приносить доход в течении пяти лет: первые этажи оптимально сдавать под аренду, а жилые помещения продавать. Если приходит не профессиональный инвестор, а человек, которому просто надо деньги вложить, он обычно обращается к управляющим компаниям, которые будут продавать или сдавать его недвижимость. Но арендное направление — сложное с точки зрения окупаемости.

Позиция города

Сроки, в которые все это уложится, зависят от назначаемой городом цены входа и предоставляемых рассрочек. Если город дает лояльную цену покупки и предоставляет возможность разнести ее на время реализации проекта, то перезапустить такие объекты можно очень быстро. А если без рассрочек и цена по максимуму, то процесс растянется. Вопрос в позиции города: время сейчас кризисное, не пиковое, и надо реалистично определиться с позицией по ценообразованию.

Похожая программа в Москве уже появляется — выставляются убитые здания, на них объявляется очень низкая цена, и при этом проводится аукцион, а дальше — как рынок решит.

Сейчас вопрос перевода городских структур из исторического центра запущен, и неизбежно за ними потянутся организации-сателлиты, которые сидят при них: институты, компании самого разного профиля. А дальше уже от города будет зависеть, какое будущее ждет эти дома, и станут ли они жилыми снова.