Дом «Яндекса» и «Калашникова»

История делового квартала "Красная Роза" начинается в 1875 году, когда французский гражданин из Лиона Клод-Мари Жиро приобрел усадьбу Всеволожских в Хамовниках и начал строить на ее территории самую крупную шелкоткацкую фабрику в Российской империи.

Нынешнее имя за этой территорией закрепилось уже после революции, когда в 1919 году по предложению трудового коллектива национализированное предприятие было названо в честь Розы Люксембург. МОСЛЕНТА выяснила у директора по девелопменту компании KR Properties, как в начале 2000-х производство было вывезено с фабрики в Наро-Фоминск, после чего отремонтированные корпуса стали штаб-квартирой "Яндекса" и концерна "Калашников".

Ткацкая фабрика

После того, как наша компания стала владельцем территории и корпусов, производство перевели в Наро-Фоминск и еще на ряд предприятий в Москве.

Так как это Центральный административный округ (Хамовники) мы изначально решили, что будем развивать здесь верхний сегмент рынка коммерческой недвижимости, по уровню 4-5 звезд. Понятно было, что это потребует больших вложений и сложных работ, но мы были уверены, что такой проект здесь будет лучше позиционироваться и окупаться.

Когда стали высвобождаться площади, мы параллельно с переводом производства начали заниматься первыми корпусами: бизнес-центрами «Мамонтов» и «Савин», который в 2005 году стал лучшим лофт-зданием в Москве и получил премию «Золотой кирпич».

Первые арендаторы

Редевелопмент «Красной Розы» прошел через несколько этапов. Это был один из первых лофт-кварталов Москвы, и в 2004 году первыми арендаторами корпуса «Мамонтов» стали экспаты: французы Lafarge, Publicis Groupe, финны «М-Реал», англичане Knight Frank и AstraZeneca и еще ряд иностранных компаний.

Помню ситуацию с Lafarge — это одни из крупнейших производителей цемента и бетона в России. Вначале, когда им сказали, что мы оштукатурим кирпичные фасады, они отказались идти на «Красную Розу». Но потом у нас сменилась команда, и мы им сообщили, что фасады раскрываем и они будут кирпичные.

После этого они сразу приняли решение, подписали договор и были нашими арендаторами не меньше пяти лет, как и остальные иностранные компании, пришедшие в то же время. Расстаться с ними пришлось из-за мощного развивающегося «Яндекса», ставшего уже к тому моменту нашим арендатором и требовавшего новых площадей.

Градостроительная концепция

Градостроительную концепцию этого места мы развивали совместно с архитектурным бюро «Киселев и партнеры». Нам нужно было определить, что и где здесь можно построить заново.

На другом нашем объекте – Даниловской мануфактуре — такой задачи не было, там мы решили только провести реновацию исторических построек, новое строительство отнесли на дальнюю территорию, примыкающую к кварталу. А на «Красной Розе» мы сохранением не ограничились.

И ясно было, что без подземной части мы на этой территории нормальную парковку не сделаем. В результате мы своего добились — новые корпуса построены и теперь на территории «Красной Розы» две подземные парковки, которые дают нам большой запас машиномест.

Сети

Доход с аренды первых сданных корпусов мы вкладывали не только в проектирование нового строительства, но и в прокладку новых инженерных сетей. Решение было принято сложное: провести по территории проходной, а местами — полупроходной коллектор, который обеспечитнеобходимыми ресурсами все пусковые очереди.

Да, это были очень большие вложения в 2005-2006, когда от аренды первых сданных корпусов было еще мало доходов, но решение оказалось верным. Теперь мы, например, легко обеспечиваем бесперебойным питанием мини-дата центр, который находится на территории.

Следующим этапом мы сделали корпус «Строганов», где находится наша собственная штаб-квартира, сидит наш акционер и весь головной офис. В свое время часть этого здания занимала игровая компания «Gameland», именно здесь была одна из первых мансард.

Чтобы конек крыши стал повыше и можно было сделать антресоли, мы выставили на авиационных домкратах и не спеша подняли на полтора метра весь существующий конструктив — 1,4 тысячи метров. И там до сих пор видно, что старые деревянные колонны стоят на новых кирпичных опорах.

Пять лет с ArtPlay

Одновременно с ремонтом и заселением первых арендаторов на нашей территории развивался Artplay, который занял старый фабричный корпус «Демидов», находившийся тогда в ужасном состоянии.

Мы не представляли, что с этим зданием делать, была даже идея отдать его под склады, но было неясно, как организовать разгрузку фур. И когда появился Сергей Десятов (основатель и генеральный директор Artplay - ред.) с идеей сделать здесь арт-кластер, это показалось нам востребованным форматом.

Мы очень быстро договорились, что запускаем их к себе на три года, и в итоге реализовали совместную историю: первые 1,5 тысячи метров Artplay переделал сам, а остальные 12 тысяч метров мы подготовили к заезду арендаторов уже совместными усилиями.

Так что времени мы даром не теряли: параллельно с выводом производства делали редевелопмент и по всем фронтам раскручивали площадку с помощью него. Кстати, хоть мы с ними и договаривались изначально на три года, просидели они у нас пять лет.

К 2008 году в одном крыле квартала мы занимались девелопментом и запустили корпус «Строганов», в Artplay жила арт-тусовка, а на территории уже работали первые рестораны. Все вместе это дало такой успех, что к нам пришел «Яндекс» и организовал здесь свою штаб-квартиру.

Приход «Яндекса»

Переговоры с «Яндексом» мы вели с 2003 года. Изначально они не понимали, что именно им нужно, настолько бурно они тогда росли. Только в 2008-м мы, наконец, смогли согласовать свои планы и заключили сделку, которая состоялась именно благодаря тому, что пять лет мы находились в состоянии диалога.

Мы с коллегами очень часто ездили в их старый офис на Яузской набережной, рядом с заводом «Кристалл». Общаясь, понимали формат компании, как они растут и что им нужно, какая среда была бы для них комфортна, детали появлялись в процессе общения.

Стало ясно, что для «Яндекса» важно развивать историческое направление на территории. Но помимо этого мы услышали их пожелания по машиноместам, поняли, что нужны вело- и мотопарковки, защищенные крышей, двор без машин, где можно поиграть в волейбол или баскетбол.

Нужна еще и инфраструктура с ресторанами, кафе и кофейнями, стоит сделать террасы, потому что хочется иногда выйти из офиса, отдохнуть, посмотреть вокруг. Так что с 2003 года вместе с «Киселевым и партнерами» мы развивали этот продукт, не завися от каких-то обязательств.

Так что в 2008-м, когда «Яндекс» понял свою программу развития и пришел на очередную встречу на территории «Красной Розы», выяснилось, что мы спроектировали именно то, что они хотят.

Тогда мы моментально ударили по рукам и очень быстро согласовали все условия, несмотря на то, что у них был контракт на другую московскую площадку и там уже планировался ремонт. Понимая, что риск есть, и все это пространство, может быть, прийдется сдавать не одному, а множеству арендаторов, мы подготовили резервные варианты: запланировали много подъездов, зонирование офисов по 500 метров и так далее.

Корпус «Савин», например, целиком занял банк. Инфраструктура работает как надо: если кто-то закрывается, на его место моментально приходит кто-нибудь другой.

«Демидов» сейчас заполняется очень удачно. Мы перестроили его в современный бизнес-центр класса А, и по старой традиции там сейчас сидят шоурумы с дизайнерской мебелью и галерея «Краски». Они потому и выбрали этот корпус, что место «намоленное» — раньше там сидел ArtPlay, но тогда креативному пространству можно было дать три звезды, тепеь — пять.

Исторические здания

Штаб-квартиру «Яндекса» мы сделали в два этапа в 2008-2010 годах и параллельно с этим занялись историческими зданиями, которые находятся у нас на территории: это флигель, усадьба Всеволожских, которая получила награду за лучшую реставрацию в 2013 году, и галерея Жиро, награжденная в 2015-м.

То, в каком состоянии они сейчас находятся — результат долгой работы, которая велась порядка семи лет, была очень тяжелой и дорогой. Город в финансировании реставрации не участвовал, это все делалось на частные инвестиции, и об окупаемости проекта говорить очень сложно, это больше, скажем так, момент идеологический.

Мы считаем, что доминантой исторического квартала должны быть старинные особняки, если они там есть.

Одно здание было наполовину разваленное, другое горело и было отчасти утрачено. На конюшню усадьбы вообще было предписание на снос, а мы ходили и доказывали, что не нужно этого делать, потому что сначала надо поискать способы сохранить.

И у нас хватает таких проектов: это и Кадашевские палаты, и Депре. В здание усадьбы Всеволожских и галерею Жиро мы совместно с «Мосгорнаследием» периодически устраиваем экскурсии, на которые можно записаться и попасть туда как в рабочие дни, так и на выходных.

В том же здании усадьбы, а теперь еще и в корпусе «Мамонтов» у нас разместилась в итоге штаб-квартира концерна «Калашников». Галерея Жиро используется для проведения мероприятий. Мы очень долго «держали» ее под штаб-квартиру «Яндекса», но они в результате от этого здания отказались. Сейчас подбираем туда арендатора.

Мы специально сделали «градообразующий» для квартала бульвар, который идет от галереи Жиро, через проделанные для него проходы в зданиях. Пока он обрывается перед «Мамонтовым», но впоследствии мы продолжим его до 10-го корпуса «Третьяков».

Теперь рядом появилось жилье, и на «Красную Розу» люди с удовольствием приходят и приезжают не только в будние дни, но и начиная с вечера пятницы: в кафе и рестораны, на деловые встречи и просто погулять.

Все раскрыто, и есть возможность попасть внутрь комплекса, прогуляться по бульвару внутри квартала. И здесь очень приятная среда сложилась, взор отдыхает. Лет семь назад, когда еще не было программы «Моя улица», мы вышли к городу с предложением самостоятельно сделать благоустройство улиц Тимура Фрунзе и Льва Толстого. Считаю, нормально поступили: выходишь из квартала – и тут красиво.

Обновляемая инфраструктура

После того, как мы приняли волевое решение раскрыть доступ на территорию и все первые этажи отдать под инфраструктуру, эти пространства стали развиваться и зажили своей жизнью.

Кого тут только не было: «Водка бар», где начинали свои стендап-шоу «Камеди клаб», рестораны «Кекс», «Гаврош» и «Блиндаж» с игровым клубом. «Сьюзи Вонг бар» — модное место — поработал и закрылся, но потом эти же владельцы открыли здесь ресторан «Карабас».

Сейчас у нас происходит уже третье такое оживление: открылись «I like grill», «I like wine» — шикарные места, забиты битком.

Когда захожу во двор через Starbucks, вспоминаю, как мы на ранних встречах с "Яндексом" обсуждали, что удобнее было бы заходить через кофейню. И в 2005 году мы начали, наконец, работа над тем, чтобы привести эту компанию во все свои бизнес-кварталы.

Starbucks изначально не соглашались к нам идти, так что мы летали к ним в Лондон на переговоры, донести, что мы – нормальные люди. Я придавал этому значение, потому что считал, что для экспата такая кофейня – как знак качества. Теперь они сидят у нас на "Даниловской мануфактуре", "Красной Розе" и «Студии 8», на «Рассвет» планируют вскоре заехать.

Например, супермаркета на "Красной Розе" нет, хотя и поступают предложения от потенциальных арендаторов. Однако по нашему мнению, он тут сейчас не нужен: совсем рядом уже есть крупный действующий магазин.

После ухода ArtPlay культурная функция территории, помимо исторических зданий, была представлена компанией «Экстрополис», которая управляла конференц-залом площадью порядка двух тысяч квадратных метров, рассчитанным на проведение деловых мероприятий. Но в итоге «Яндекс» их поглотил — забрал зал себе и сам им теперь управляет, используя в основном под собственные нужды.

Под усадьбой Всеволожских есть огромный подвал, в котором мы проводили выставки, пока здание не снял концерн «Калашников». Галерея «Жиро» изначально была спроектирована под коллекцию картин.

Теперь, после того, как мы вычистили засыпанный в советские годы подвал, демонтировали антресоль советского периода, делившую первый этаж надвое и отреставрировали роспись сводов, мы и здесь можем проводить выставки и мероприятия, что мы периодически делаем.

Новое строительство

К 10 корпусу, «Третьякову», будет еще достраиваться крыло — жилой дом, до 2021 года мы этот проект реализуем.

За корпусом «Демидов», уже за территорией «Красной Розы», по адресу Зубовская, 7, мы планируем построить бутик-отель с апартаментами, который рассматриваем как продолжение делового квартала. Работы начнутся в июне этого года и закончатся в 2019-м.

В одном из корпусов у нас осталось общежитие, в котором на данный момент еще живет несколько семей. Расселяем мы его сами, за счет частного инвестора: предлагаем по несколько вариантов в Москве, люди выбирают, что им лучше подходит.

Изначально на территории было четыре общежития и одно за ее пределами, мы все их уже расселили. Оставшийся корпус — последний, и мы пока думаем, что там сделать. В принципе, исторически за этими зданиями закрепилась жилая функция, так что логично будет ее здесь развивать: сделать квартиры, апартаменты. Но мы пока в размышлениях: смотрим на рынок.